Los periódicos y telediarios se cansan de hacer noticia algo que parece que no llega: la famosa reforma hipotecaria.
El hecho de que la Ley hipotecaria requiere una reforma, y urgente, no es nada nuevo; y es que estamos hablando de una Ley franquista, que data del año 1946. Y lo único que ha permitido esta ley ha sido conseguir que miles de familias se quedaran sin ahorros, y lo que es más grotesco todavía: privarlas del derecho a la vivienda.
La asignatura pendiente, como reza el título de este post, es la eterna transposición de la Directiva 2014/17UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
La razón de ser de esta Directiva deriva de la crisis financiera y económica vivida en todo el mundo a raíz de las llamadas “hipotecas subprime”, y conviene regular aspectos de la normativa hipotecaria que crean un patente desequilibrio entre las partes cuando una de estas es un consumidor. Prueba de ello han sido las miles de Sentencias que han dictado nuestros jueces y tribunales en relación a varias cláusulas que ya han sido declaradas nulas por abusivas: vencimiento anticipado, cláusula suelo, índice IRPH, comisiones indebidas, interés de demora abusivo, y un largo etc.
Pues bien, entre todas estas cuestiones existe una que, según mi humilde opinión, es la más relevante: la regulación de la dación en pago.
Cuando se constituyeron la mayoría de préstamos y créditos hipotecarios durante la época dorada del 2006-2008, los bancos sobretasaron deliberadamente las viviendas de los consumirles con un único fin: poder rebasar el límite de crédito del 80% del precio de la vivienda que le autoriza la Ley Hipotecaria. Con una tasación superior a su precio, calculando el 80% de este nuevo valor, se le permitía al consumidor acceder al 100% del precio real que tenía en inmueble en aquél momento.
Este hecho conllevó a sobreendeudar a miles de familias, quienes estaban asumiendo deudas que quizás en unos años no podrían asumir, como la realidad así ha mostrado. El no poder asumir las deudas ha provocado impagos, y estos impagos se han convertido, según últimos y escalofriantes datos del Consejo General del Poder Judicial, hasta en 500 procedimientos de ejecución hipotecaria al día, iniciadas por las entidades de crédito.
Las ejecuciones hipotecarias en España terminan la mayoría, lamentablemente, dejando sin vivienda a los deudores hipotecarios, dejándoles además con una deuda de por vida, siendo que la entidad financiera se adjudica la vivienda por un 60-70% del valor de tasación que hizo en su día.
Ahora bien, las instituciones europeas son las que, a diferencia del poder legislativo español, se han puesto “manos a la obra”, y es aquí cuando entró en vigor la Directiva 2014/17UE en la que se regulaban aspectos como las comisiones indebidas o la dación en pago.
En concreto me refiero al artículo 28 de la Directiva, la cual reza así:
“Los Estados miembros no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito”.
Conscientes del problema social y alarmante que existe en nuestra sociedad, la Unión Europea decidió, con la publicación de esta Directiva, que los Estados miembros debían adoptar estas medidas antes del pasado 21 de marzo de 2016, algo que España no ha hecho, por lo que se puede entender que, sin perjuicio de la revisión obligada en casa caso, una primera valoración de este incumplimiento deriva, por un lado en responsabilidad patrimonial del Estado, y por otro lado, la posible nulidad de los préstamos o créditos hipotecarios solicitados a partir de 21 de marzo de 2016 que no cumplían con las exigencias de la Directiva europea.
Guste o no, el único que puede dar solución a esta situación es, una vez más, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pues parece que el Gobierno español no está por su labor de proteger al consumidor. Prueba de ello, sin ir más lejos, es el Real Decreto 1/2017 aprobado el pasado 20 de enero de este año que empieza, relativo a las cláusulas suelo; que pese a la Sentencia del Tribunal de Justicia, la banca sigue siendo “la protegida” del Gobierno español.
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