Enriquecimiento injusto tras adjudicación de vivienda en subasta

Enriquecimiento-injusto-tras-adjudicación-de-vivienda-en-subasta-Juan-Ignacio-Navas-Abogado-especialista-en-Derecho-Bancario

Lamentablemente, es una situación habitual ver como las entidades financieras ejecutan, por impago de hipoteca, el inmueble que está en garantía, y se lo acaban adjudicado por un 60% o bien por un 70% -en el mejor de los casos- si se trata de vivienda habitual.

No siendo suficiente muchas veces con esta vivienda, en caso de que exista alguna cantidad “sobrante” como pueden ser las costas e intereses del procedimiento judicial, que pueden alcanzar a ser fácilmente el 30% de las cantidades reclamadas por la deuda del préstamo hipotecario – a sumar-, la entidad financiera está facultada para seguir reclamando al deudor las cantidades que le “falten por cobrar”.

¿Qué ocurre con la vivienda que el banco se ha adjudicado?

Para nadie es una sorpresa que lo que busca la entidad financiera es liquidez monetaria, en lugar del inmueble. Por tanto, es lógico pensar que lo primero que va a hacer el banco, tras adjudicarse y ser titular del inmueble, es poner a la venta la vivienda ejecutada.

Es importante que, si ha quedado “sobrante” que la entidad financiera pretende reclamar al deudor, conocer qué situación tiene o cursa la vivienda que el banco se ha adjudicado, ya que se podría dar un caso de enriquecimiento injusto.

Me explico, con un ejemplo.

Imaginemos que existe una deuda de 200.000 euros de principal (más costas e intereses), que se reclaman en una demanda de ejecución hipotecaria. Se realiza la subasta de la vivienda habitual, y el banco se queda el piso o casa por el 70% del valor de tasación del inmueble (que imaginamos es de 250.000 euros en escritura). Esto significa que el banco se está quedando el inmueble por un valor de 175.000 euros, cantidad que si comparamos con la deuda de 200.000 euros, vemos como todavía persiste una deuda a favor del banco de 25.000 euros que puede reclamar al deudor.

Ahora imaginemos que, mientras la entidad financiera pone una reclamación al deudor para solicitarle estos 25.000 euros (más luego costas e intereses, que pueden ser del 30% de la deuda principal – 200.000€-), la entidad pone a la venta el inmueble y lo vende por 230.000 euros a un tercero.

Como es fácil de comprobar, en este ejemplo hay un claro enriquecimiento injusto por parte del banco, quien por un lado obtendrá 230.000 euros derivado de la venta de la vivienda (cuando se la adjudicó por 175.000 euros), y además pretende cobrarse del deudor la deuda restante, que es como mínimo 25.000 euros.

Así pues, ha sido el mismo Tribunal Supremo quien, a razón de varias sentencias en la que ya existe una sentada doctrina pacífica sobre el asunto, ha considerado que en este tipo de situaciones se puede dar el fenómeno jurisprudencial del enriquecimiento injusto de la entidad financiera, a costa del deudor.

Citamos para todas la Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de enero de 2015 (261/15) una de las sentencias pioneras que parece haber abierto la puerta a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento sin causa o enriquecimiento injusto en un determinado supuesto de enajenación de bienes previamente adjudicados conforme al artículo 671 de nuestra ley procesal, y de la destacamos el siguiente extracto:

 “El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma.” (STS 261/2015 FUNDAMENTO 11º)

Por ello, en caso de que la entidad quiera seguir reclamando deuda sobrante tras una adjudicación en subasta de una vivienda o inmueble en garantía hipotecaria, será importante poder ver el curso de posible venta de este inmueble para poder acreditar que ha existido un enriquecimiento injusto.

Anterior

El mercado de la renta fija, renta variable y sus riesgos

Siguiente

II Edición premios Capital Radio: Navas & Cusí Abogados como mejor Legal Tech en mercado financiero 2019

2 comentarios

  1. José Soriano

    A esta situaciónque comenta atiende en parte el art.579 LEC introducido por la Ley de 14 de Mayo de 2013 que ahora señala que: .b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
    El Registro de la Propiedad en caso de venta con plusvalía debe notificarlo al Juzgado donde se siguió el procedimiento de ejecución hipotecaria para que pueda reducirse la deuda pendiente.
    Saludos.

    • Apreciado José:

      Ante todo, gracias por tu comentario.

      Si bien soy conocedor de la esta previsión legal, el artículo pretendía poner de relieve la postura que adopta el Tribunal Supremo, en la Sentencia citada, respecto al matiz que destaca en relación a aquellos casos en que el bien ejecutado es adjudicado por el ejecutante por la mitad del valor de tasación y, posteriormente, procede a su enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, reportándole una plusvalía significativa y entendiendo que, en estos casos, se demuestra que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor se enriquece injustamente con la plusvalía.

      Y, como bien dices, estas situaciones de injustificado enriquecimiento pretenden ser paliadas con este artículo 579 LEC, en aras a que el deudor ejecutado -en palabras del propio Tribunal Supremo- “pueda beneficiarse proporcionalmente de la plusvalía obtenido con la posterior venta del bien ejecutado y adjudica a su acreedor”.

      Un saludo y gracias por comentar.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Funciona con WordPress & Tema de Anders Norén