Dicen que cuando se termina un año, se debe hacer un balance de todo lo ocurrido durante el año que está terminando. En sede jurídica no puede ser menos, y me gustaría hacer un primer balance sobre las cláusulas en préstamos hipotecarios que durante los últimos tiempos los juzgados y tribunales españoles y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado que pueden ser abusivas atendiendo a su contenido, forma de inclusión en la Escritura e información dotada al cliente.
Cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios
Vamos a repasar algunas de ellas:
Cláusula de imposición de gastos al prestatario:
La cláusula de imposición de gastos al prestatario ha sido una de las últimas creaciones de la jurisprudencia mediante sentencia 705/2015 del pasado mes de noviembre de 2015, en donde el tribunal entendió que es abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de determinados gastos que por ley correspondería a la entidad prestamista. Estos gastos se corresponden, por ejemplo, con el pago de determinados tributos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o el pago de las costas procesales derivadas de cualquier procedimiento.
Comisiones:
Si hablamos de comisiones, es difícil poder llegar a enumerar todas las que existen y pueden llegar a “inventarse” las entidades de crédito. Entre ellas, las comisiones por amortización anticipada, la comisión por posiciones deudoras, la comisión por estudio, la comisión por apertura o la comisión por amortización total del préstamo.
Pues bien, no solamente ha sido la jurisprudencia y el mismo Banco de España los que entienden que debe existir, para poder tener derecho al abono de la referida comisión por parte del cliente bancario a favor de la entidad, un servicio debidamente acreditado por parte de la entidad; sino que también la Directiva 17/2014 de la Unión Europea, traspuesta solamente a día de hoy parcialmente por parte de España, pues ha eliminado directamente la comisión por amortización o la comisión de estudio, entendiendo que debe existir solamente una comisión, debidamente acreditada, que englobe todas las partidas analizadas.
Cláusula de vencimiento anticipado:
No cabe duda de que 2016 ha sido “el año de las ejecuciones hipotecarias”. Miles de entidades de crédito, ante los impagos y los ahogos de los deudores hipotecarios, empezaron a ejercitar demandas de ejecución hipotecaria ante los juzgados, declarando vencido el préstamo, “requiriendo” el pago de su totalidad a los deudores que se encontraban en esta situación por dos o tres impagos periódicos.
¿Cómo va a ser posible que un deudor hipotecario devuelva la totalidad del préstamo hipotecario si no puede hacer frente a la cuota mensual? Y por culpa de esta cláusula miles de deudores han sido desahuciados de su vivienda habitual injustamente.
Pues bien, la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado busca precisamente evitar las anteriores situaciones, es decir, que el banco no pueda ejecutar ni declarar vencido el préstamo por tan solo uno o dos impagos mensuales de hipoteca.
Cláusula suelo:
Sin perjuicio de que no podemos dar un veredicto final hasta que recaiga sentencia del Tribunal de Luxemburgo acerca de la retroactividad total o parcial prevista su lectura el próximo 21 de diciembre, la realidad jurisprudencial acepta la declaración de abusividad de la cláusula suelo incluida en los préstamos suscritos durante los períodos bajistas del Euribor, esto es, a partir de 2006. Los motivos son claros y así mismo lo ha reiterado el mismo Tribunal Supremo en varias sentencias, en las que se establece la abusividad de la cláusula suelo por no superar el doble control de transparencia en los préstamos hipotecarios.
Cláusula de compensación de saldos:
Esta cláusula de compensación de saldos permite a las entidades de crédito aplicar saldo existente en una cuenta del deudor al pago de cualquier crédito a favor del banco, incluso para el caso de que la referida cuenta bancaria tenga varios titulares.
Pues bien, el mismo Tribunal Supremo, mediante sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, consideró que la referida cláusula no era abusiva en tanto en cuanto existiera información clara, veraz y transparencia acerca de la posibilidad de que la entidad esté facultada para compensar los saldos existentes en la cuenta del cliente bancario.
Cláusula de redondeo al alza:
Estas cláusulas de redondeo al alza están presentes normalmente en préstamos o pólizas con interés variable, y consisten en que, a la hora de calcular el tipo de interés a aplicar (tipo de referencia más diferencial establecido) el resultado se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros, medios puntos o cuartos de punto.
Esta cláusula, claramente abusiva, ha sido declarada en este sentido mediante sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2010 o la de 2 de marzo de 2011; pues se entiende que causan un perjuicio al consumidor al existir un claro desequilibrio entre las prestaciones de ambas partes implicadas (banco y consumidor).
Renuncia notificación cesión de crédito:
Si bien es cierto que la normativa hipotecaria (en concreto el Reglamento) permite que el deudor pueda renunciar a ser notificado en caso de cesión del préstamo hipotecario, cabe decir que el contexto debe ser analizado en cada caso.
Y lo que ha ocurrido durante los últimos meses ha sido que las entidades de crédito se han hartado a usar el mecanismo de la ya famosa “titulización” para poder transmitir y ceder miles de préstamos “con riesgo de pago” a la mitad de su precio/valor, y ello sin notificar al deudor.
Pues bien, esta cuestión fue elevada por dos tribunales españoles al Tribunal de Justicia de la Unión Europea por entender, al igual que entiendo yo mismo, que el deudor debe tener derecho a acceder a la compra de su crédito y a la vez ver reducida su deuda, antes de que fuera comprada por un tercero desconocido.
Prohibición de transmitir la finca hipotecada:
Es una cláusula en la que no solemos fijarnos mucho por la aparente poca utilidad que tiene, pero en virtud de esta cláusula, que es abusiva a palabras del mismo Tribunal Supremo, se prohíbe al consumidor transmitir la finca hipotecada (o se imponen condiciones). Según dictamina nuestra jurisprudencia, debe diferenciarse la trasmisión de la finca, que no requiere de consentimiento del banco, de la transmisión de la deuda, que sí requiere del consentimiento del acreedor.
Intereses de demora excesivos:
Todavía a día de hoy existen deudores que no conocen que un tipo de interés de demora superior al triple del interés legal del dinero (más o menos ahora un 12%) es ilegal. No solamente lo ha establecido la jurisprudencia, sino también la Ley en una delas últimas reformas, y ello a instancia del mismo Tribunal de Luxemburgo, tras verificar que existen préstamos con interés de demora superior o próximo al 30%, un interés verdaderamente
Cláusulas objeto de nulidad por abusivas en un préstamo hipotecario
Como se puede ver, muchas con las cláusulas objeto de nulidad por abusivas en un préstamo hipotecario, y todas ellas tienen un común denominador: crear un patente desequilibrio entre las partes, siendo una de estas un consumidor minorista.
No han sido precisamente pocos los posts que he dedicado a describir y explicar exhaustivamente la norma de la Unión Europea que trae consigo cambios significativos para la que debe estrenarse pronto como, la nueva Ley Hipotecaria.
