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¿Sabe usted quién es realmente el titular de su hipoteca?

Es probable que no.

Mucho se ha hablado ya de las famosas cláusulas abusivas, tal como la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado, los intereses altamente usureros de los préstamos…al fin y al cabo las infinitas cláusulas que unilateralmente han impuesto las entidades de crédito aprovechando la contratación con personas desesperadas cuya única ilusión era adquirir una vivienda donde formar una familia.

Veamos:

titulacion hipotecariaUna persona solicita un préstamo hipotecario en su entidad de confianza, ésta le ofrece unas condiciones “negociadas” – cuyo sinónimo jurídico es contrato de adhesión, – a cambio de prestar en garantía su propia vivienda y su garantía personal ilimitada sobre el importe del crédito hipotecario, lo que significa que en caso de ejecución hipotecaria, la entidad se adjudica la vivienda por el valor del 70% de la tasación de la finca, lanza al ocupante de su vivienda y lo persigue de por vida por el 30% que no ha sido cubierto en subasta.

Durante la vida del préstamo, el deudor hipotecario restituye el préstamo y sus intereses mediante cuotas hipotecarias que abona mensual o trimestralmente a la entidad financiera.

Hasta aquí todo bien.

Lo que desconoce el deudor hipotecario es que posee una alta probabilidad de que el banco al que paga religiosamente cada mes, no sea el titular acreedor de su deuda, si no probablemente solo sea el gestor.

Y aquí es donde entra el concepto de “titulización”, una figura cuanto menos farragosa, legal y compleja sometida al control de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a la legitimación activa para ejecutar la hipoteca en caso de impago.

La Titulización es la institución que utilizan entidades de crédito para trasferir el riesgo de crédito de sus préstamos – o en bloque o de forma individualizada- a un “Fondo de Titulización Hipotecaria”.

Problemática de la Titulización

En primer lugar, debo referirme al procedimiento de ejecución hipotecaria que insta o puede instar la entidad financiera ante la imposibilidad de pago del deudor hipotecario. Pues bien, sobra decir que, quien ya no es titular de un derecho, debe ponerlo en conocimiento del órgano judicial que ejecuta  bajo pena de nulidad del procedimiento hipotecario.

titulacion de la hipotecaSobre ello se han producido ya varias Resoluciones de jueces y tribunales en nuestro país. A modo de ejemplo, un juez de Primera instancia de Barcelona (Granollers) afirmó mediante Sentencia de 5 de octubre de 2015, que:

“(…) está claro, no nos encontramos ante un caso de falta de legitimación activa sino de pérdida sobrevenida de la misma como consecuencia de un negocio jurídico posterior –cesión del crédito garantizado- por lo que el supuesto es análogo al previsto en el art. 17.1 párrafo primero de la LEC donde se dispone “cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente’, que en el ámbito de la ejecución hipotecaria debería adaptarse interesando acreditación de la inscripción a su favor de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad.”

Ya desde antes de 2005, en el que mediante un informe del Boletín Económico del Banco de España, se advertía a las entidades de crédito del riesgo que estaban “asumiendo” con su política expansiva de concesión de créditos (Titulización o gestión de créditos hipotecarios en los que invierten miles de bonistas). Las famosas hipotecas subprime.

Las entidades cedían y vendían a Fondos Buitres los derechos de crédito de miles y miles de préstamos concedidos, muchos de ellos aún sin riesgo de cobro.

¿Y qué sucede pues con el deudor hipotecario?

Fue el pasado mes de noviembre de 2015 cuando la CNMV, mediante un comunicado, expresaba su máxima preocupación sobre la problemática, ya que este tipo de actuaciones deja desprotegidos a los deudores de buena fe, que no tienen toda la información sobre su crédito. Y la realidad demuestra muestra que resulta extremadamente difícil conocer algo tan básico como es saber a quién se debe el importe de la hipoteca y que derechos tiene si puede impugnar o no la cesión que se produce, etc.

Además, y ya en segundo lugar, los bonistas de los fondos de Titulización, desconocen porque en los Folletos de Emisión no se menciona qué riesgo asume con los importes de los créditos cedidos, que calificación de riesgo tienen. Una falta son las hipotecas subprime concedidas en el Estado  de Nevada (USA), que dieron lugar a una cadena de impagos de bonos basura que provocó en 2008 la mayor crisis mundial de la historia.

Todo lo anterior deriva en una latente y real problemática: el deudor de buena fe puede que no conozca quién es el acreedor de su deuda- esto es, el acreedor de su crédito- y ello significa que el deudor puede estar expuesto o enfrentarse a un procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago frente a una entidad financiera que ya no es propietaria por haber cedido el crédito a un tercer acreedor y, por ende, no tiene legitimación procesal para instar el procedimiento de ejecución.

Reivindico pues una legislación que obligue a las entidades financieras y bancos a informar de todas las cesiones de nuestras hipotecas sin que éstos tengan que recurrir a multitud de trámites, que además no sean claros.

Para muestra de la gravedad, a continuación un correo de la CNMV, dirigido a nuestro despacho que consultaba la titularización de un crédito, que nos advierte, que nos llevemos una “lupa” para consultar unas escrituras de anotaciones en cuenta de los Fondos, cesionarios de importes de créditos hipotecarios cedidos por una entidad financiera.

CNMV

Todo un poema…

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8 Comentarios
  1. Beatriz

    Hola y gracias de antemano por su opción.
    Me encanta leer esta web….y ver que es clara en sus artículos,para los inexpertos en estos temas.
    Pero tengo que decir que me tienen un poco desconcertada en cuánto en que lugar reconocerles cuando hablan de titulizacion.
    1)Dice aquí:…..”y, por ende, no tiene legitimación procesal para instar el procedimiento de ejecución.”
    Con ésto que escribe, y además el primer y maravilloso artículo que leí sobre el tema viniendo de ustedes,diría que entienden perfectamente la problematica de los afectados por hipotecas titulizadas y la búsqueda tediosa del fondo que las contiene.
    Pero hace unos meses contacte con ustedes y me telefonearon desde su despacho.
    Era para una pregunta concreta que ahora no recuerdo( tambien en mi email se entreveía algo del tema de legitimacion para ejecutar por parte de los bancos cuando habían titulizado.(Nosotros creemos desde hace tiempo que no son los titulares)
    Su colega me dijo breve y amablemente que en su despacho no estaban de acuerdo con esa idea.
    Vamos,que el banco sí podía ejecutar,que no sabía quién me había dicho eso,pero que ustedes no compartían,al menos del todo.
    ¿Podría aclararme?
    2)Decirle también respecto a lo que dice en el inicio de su artículo:”Una persona solicita un préstamo hipotecario en su entidad de confianza, ésta le ofrece unas condiciones “negociadas” ….
    …que si los afectados hubiéramos negociado semejantes usura de contratos llenos de cláusulas abusivas para el consumidor,le aseguro que no hubiéramos firmado,o al menos hubiera sido firmado con otro tipo de responsabilidad por nuestra parte.
    Precisamente por ser clientes de buena fe,nos quieren
    “largar “con mala fe.

    • Buenos días Beatriz, y muchas gracias por tu tiempo y tu comentario.
      En primer lugar hacer referencia a su confusión, lamentándolo y pidiendo disculpas por ello. La titulización opinamos es un tema muy complejo que además hay que atender caso por caso. En la mayoría de situaciones, sí que es verdad que no existe titularidad (y por tanto legitimación) por parte del banco para poder instar una ejecución hipotecaria. Pero creemos sí que puede haber otros casos en los que la “gestión” se la haya quedad el banco, por lo que se podría entender que tenga legitimación, no obstante ello se debe acreditar por ellos y normalmente no suele ser así.
      Si se acordara de la pregunta con más detalle que nos vino a formular, podría llegar a entender por qué alguien de mi equipo le asesoró con lo que usted me indica. No obstante, si quiere y nos facilita un teléfono podemos volver a contactarle para que nos vuelva a explicar su caso concreto, todo es cuestionable cuando se tiene razón.
      Respecto a lo que me indica sobre las cláusulas negociadas del contrato, lo hemos tratado con cierta ironía, pues es sobradamente conocido que las relaciones y contratos con las entidades bancarias son de “o lo tomas o lo dejas”, sin posibilidad de negociar; lo que no quita al mismo tiempo que el consumidor conozca todos sus derechos al respecto”.
      Gracias. Saludos

  2. Carlos

    Muy interesante. ¿Cómo se podría saber si el préstamo hipotecario que concretamente se está ejecutando ha sido cedido? ¿Qué concretos documentos habría que solicitar al banco? En un una oposición a la ejecución podría incluirse la excepción de falta de legitimación activa, ¿pero qué documentación habría que requerir a la entidad para acreditarlo? Supongo que estas cesiones se hagan por paquetes de gran cantidad de préstamos y no sea fácil localizar uno concreto…

    • Hola Carlos. Gracias por tu comentario e interés. Realmente entendemos es un procedimiento muy difícil, pues ya se encargan las entidades de crédito de “ocultar” y añadir todo tipo de dificultades para, opinamos nosotros, obstaculizar el acceso a los consumidores. En un primer momento lo que hay es que solicitarlo a la misma entidad, y en caso de que o no le contesten o le contesten con evasivas (el 99% de los casos) luego hay que seguir un procedimiento cuanto menos escabroso y largo…y ello añadiendo la dificultad de la letra minúscula de las escrituras. Si está interesado nosotros tenemos todas las herramientas y conocimientos para ello, ya que hay que ver la documentación de cada caso. Saludos.

  3. Miguel Ángel Peinado Garcia

    Sigo pensando después de la lectura de este interesante artículo que la banca (asesina), ha tenido, tiene y tendrá un solo objetivo, que emana del propio Capitalismo, es decir quita al que menos tiene para beneficiar al que más, la banca asesina es el vehículo que facilita ese trámite. Por experiencia y por estudios solo puede afirmar que esa banca el único objetivo es el engaño, el robo y cuanto mayor, mejor. Ayudado por la clase política tenemos un Capitalismo al uso, donde los ciudadanos nos vemos estafados dese mis abuelos a mis nietos es una constante:
    Hipotecas con cláusulas suelo, abusivas, planes de pensiones, preferentes, gastos bancarios, intereses fraudulentos, etc, etc, etc.
    Nunca la banca asesina podrá dejar de serlo, será preciso o CONTROLAR, o NACIONALIZAR.
    Los espertos sois vosotros, decirnos la solución.
    Fin del Capitalismo???

    • Muchas gracias por su comentario Miguel Ángel. Pese a lo que comenta, la banca opinamos ya no es lo que era, o al menos la predisposición de los clientes frente a ella. Hace apenas poco tiempo los deudores y clientes bancarios no podían asumir poder enfrentarse al “gigante de la banca”. Pero la experiencia ha demostrado, y así nosotros lo entendemos, que no debe tenérsele miedo siempre que ostente una posición dominante frente al cliente, que a su vez tiene la máxima protección. Saludos

  4. Nicolás Santana Hernández

    Si el tamaño de le letra de contrato es de 2 milímetros o inferior su contenido se tiene por no puesto.

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