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La nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario: comentario y novedades

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Aunque 3 años tarde, el sábado pasado se publicaba en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Y me refiero a que vamos tarde porque esta es la Ley que debió estar aprobada antes de marzo del año 2016 como consecuencia de la transposición de la Directiva Europea 2014/17/UE de 4 de febrero.

La razón una vez más, intentar solventar los problemas de transparencia y mala praxis bancaria en la comercialización de préstamos para la adquisición de un inmueble, básicamente, el que será la vivienda habitual de los deudores.

La concesión de préstamos hipotecarios ha permitido a mucha familias poder acceder a adquirir una vivienda que se convertirá en hogar. No obstante, esta misma concesión de préstamos ha supuesto, en muchos casos, el fin de este hogar, cuando, tras esta concesión y a causa de una negligencia comercialización por parte de la entidad del préstamo y sus cláusulas, el deudor se encuentra ante una ejecución hipotecaria abocada a la subasta de la vivienda.

Pues bien, esta Ley viene a intentar solventar esta “mala praxis bancaria”, a pesar de que no entrará en vigor hasta el 16 de junio de este año 2019.

Analicemos alguno de los puntos que considero más importantes.

Novedades de la Ley de crédito inmobiliario

Empieza la Ley dejando claro que los derechos que están reconocidos en esta nueva regulación son de carácter irrenunciable para los deudores hipotecarios, y por tanto, cualquier pacto en contra será nulo en atención a lo establecido en el art. 6 del Código Civil Español.

En primer lugar debemos referirnos al ámbito de actuación y objeto de la Ley. La nueva normativa se aplica para aquellos préstamos o créditos suscritos por persona física (entendiéndose cualquier persona física, no solamente “consumidor”) con un profesional financiero, para la adquisición de un inmueble residencial. Una de las principales novedades, o diferencias respecto la normativa que teníamos hasta ahora, es que a partir de junio de 2019, las entidades tendrán la obligación de analizar la solvencia del deudor. Es decir la capacidad de hacer frente al préstamo hipotecario. Se ha terminado, parece ser, el “si necesitas 100.000, te doy 120.000 y así te compras el coche”, una práctica que han venido haciendo las entidades, y que fue la causa de las denominadas hipotecas subprime durante la época dorada de 2006-2008.

Información clara, honesta, transparente y profesional

En un segundo lugar la normativa regula el modo de actuar de los intermediarios financieros (las entidades) a la hora de comercializar préstamos. Nos solamente se les exigirá un conocimiento técnico base sino que además se le exigirá que presten el servicio de forma honesta, imparcial, transparente  y profesional. Y este modus operandi no solamente deberá practicarse en la fase precontractual sin que además en la fase contractual del préstamo hipotecario.

Entre la información precontractual que debe otorgarse al cliente respecto un préstamo hipotecario, tenemos una novedad: se podrá incluir por las entidades, en el contrato de préstamo, cuando proceda, la posibilidad de que el deudor pueda entregar la vivienda real en garantía y solventar la deuda (dación en pago).

La Ficha Europea de información normalizada (“Fein”)

El artículo 14 de la Ley establece la información documentada que la entidad debe entregar al futuro deudor hipotecario en el caso de que el “test de solvencia” previamente realizado por la entidad, sea positivo. En este sentido, la entidad deberá entregar con una antelación mínima de 10 días, el FEIN (lo que conocemos como Oferta Vinculante), donde debe recogerse toda la información financiera y no financiera detallada sobre el préstamo hipotecario para que el futuro deudor pueda analizar bien la conveniencia del préstamo. En caso de un préstamo variable, el FEIN deberá ir acompañador de un anexo en el que se incorporen varios escenarios en el cambio del tipo de interés fijado. Además, esta documentación mencionada irá acompañada de una declaración del deudor consistente en afirmar que ha recibido la misma.

La función del notario: El principio de transparencia material

Antes de firmar la escritura, y dentro del plazo de los 10 días anteriormente descritos, el deudor hipotecario deberá acudir al Notario para que éste corrobore las explicaciones dadas por la entidad. Tras ello, el Notario deberá firmar una Acta en la que se refleje que los plazos y entrega de documentación se han cumplido.

Práctica de venta de productos combinados

El artículo 17 se refiere a la práctica de ventas vinculadas y combinadas, estableciendo su prohibición. Esta prohibición viene con dos excepciones: i) cuando la entidad pueda demostrar que la suscripción, en conjunto, de los productos combinados tiene un claro beneficio para el prestatario; y ii) la entidad podrá solicitar la suscripción de un seguro que cubra las obligaciones del préstamo o crédito.

Préstamos multidivisa

Una de las novedades más significativas de esta Ley es el artículo 20, que se refiere –realizado una trascripción literal de la Directiva europea- son las nuevas exigencias en la comercialización de préstamos denominados en divisas.

Se exige aquí un plus de información, debido ello al riesgo del tipo de cambio de moneda que soporta este tipo de préstamos.

En primer lugar, destacar que desaparecen las multidivisa suscrita en una moneda que sea distinta a la que el deudor perciba sus mayores ingresos o bien no tenga residencia en el país cuya moneda sea.

Es decir, para convertir el préstamo a YENES japoneses, por ejemplo, el deudor hipotecario deberá tener parte de sus ingresos en yenes (cobrar su nomina en yenes) o bien haber residido en Japón durante la celebración del préstamo o bien, en el momento de solicitar el cambio de divisa.

Aunque no lo parezca, esta medida se podría traducir en una prohibición práctica de las hipotecas multidivisa, presentada de forma “light”. La razón: menos de un 3% de la población española reside en Japón o tiene ingresos en Yenes, y está interesado en suscribir un préstamo en España, en Yenes. Tiene más sentido que, si una persona ya reside en Japón o en Suiza, por ejemplo, solicite el préstamo en el país donde tiene la residencia, para una mayor comodidad y siempre que signifique comprar una vivienda donde resida.

En caso de tener un préstamo en divisa extranjera, se le exige a la entidad que informe de forma periódica de las condiciones financieras, tipo aplicado, y del contravalor de la deuda viva en Euros. Además, esta información también vendrá acompañada de las condiciones de poder ejercitar un cambio de divisa. Esta información deberá hacerse, en todo caso, cuando el contravalor tenga una diferencia de un 20%. 

Dicho de otra forma, se le exige ahora a las entidades que ofrezcan un asesoramiento continuado ya no tanto de forma precontractual sino también durante la vida del préstamo.

Determina el mismo artículo que, en el caso que no se cumplan estos requisitos, se determinará, a favor del consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa, y se realizará un recálculo total del préstamo como si siempre hubiera estado en Euros. Este es el mismo efecto que la jurisprudencia  – tanto del TS como del TJUE- ha determinado en los casos de multidivisa comercializados masivamente durante 2006-2008.

Préstamos con tipo de interés variable

El artículo 21 se refiere a los préstamos en interés variable, exigiendo que el tipo fijado no pueda ser susceptible de influencia (nos acordamos aquí del IRPH Cajas y Entidades), y se prohíbe el uso de las “cláusulas suelo”.

Reembolso anticipado del préstamo

La entidad no podrá cobrar una compensación o comisión en caso de que el deudor quiera amortizar el préstamo anticipadamente. De hecho, tendrá derecho a obtener una reducción en cuanto a los intereses y gastos del coste total del préstamo.

Este artículo 23 tiene dos excepciones para los préstamos variables: i) cuando la amortización se realice antes de los 5 primeros años,  se podrá establecer una comisión o compensación a favor de la entidad de cómo máximo un 0,15% del capital reembolsado; y ii) en caso de que esta amortización se realice en menos de 3 años desde la suscripción, la compensación podrá ser de máximo 0,25%.

En el caso de los préstamos fijos, la amortización durante los 10 primeros años, tendrá una compensación máxima del 2% del capital reembolsado. A partir de estos 10 años, la compensación podrá ser como máximo del 1.5%.

Vencimiento anticipado

A la espera de que próximamente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea publique la sentencia que determinará el criterio interpretativo sobre la abusividad de la ya tan controvertida cláusula de vencimiento anticipado, el artículo 24 de la Ley se refiere a ella, exigiendo para la activación de declaración de vencimiento anticipado dos posibles escenarios:

  1. El impago en capital o intereses de un 3% del capital concedido, si el imago se produce durante la primera mitad del plazo del contrato. En todo caso, 12 meses de impago.
  2. El impago en capital o intereses de un 7% del capital concedido si el impago se produce durante la segunda mitad. En todo caso, 15 meses de impago.

Una vez más, lo que se intenta con esta cláusula, sin ninguna otra medida que la acompañe y que tenga como objetivo el respeto al derecho de propiedad y vivienda, es alargar un poco más la agonía de los deudores que no pueden hacer frente al préstamo hipotecario

Interés de demora

El artículo 25 regula el interés de demora, que como ya conocemos a través de la amplia jurisprudencia de Luxemburgo, esta se fija en un interés ordinario legal más tres puntos.

El Capítulo III de la Ley se refiere a los requisitos que deben cumplir los intermediarios de crédito inmobiliario para poder ejercer las funciones que se describen en la Ley.

Y finalmente, el Capítulo IV de la Ley se refiere al régimen sancionador, distinguiendo entre infracciones muy graves, graves y leves.

¿Qué ocurre con los préstamos hipotecarios prexistentes?

Para terminar sí merece destacar la disposición transitoria primera de la Ley en relación a los “contratos preexistentes”, según la cual, en relación a la cláusula de vencimiento anticipado, sí les será de aplicación lo consagrado en esta Ley, siempre y cuando no se haya activado la cláusula, ya sea en forma judicial o extrajudicial.

Por su lado, la disposición transitoria tercera establece que los deudores que estén insertos en una ejecución hipotecaria que se encuadre en el marco de la Ley 1/2013, de 14 de marzo, volverán a tener un nuevo plazo de un mes para formular oposición a la ejecución, alegando cláusulas abusivas. Esta potestad será notificada a las partes durante los 15 días siguientes a la entrada en vigor, y el mes del incidente extraordinario empezará a contar a partir de notificación. Esta exigencia responde a la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015.

Plan de vivienda ¿Una solución?

Plan-de-vivienda-¿Una-solución?-Juan-Ignacio-Navas-Marqués

El pasado 9 de marzo de este reciente 2018 el gobierno español aprobó el nuevo Plan de Vivienda para los años 2018-2021, donde se ofrecen ayudas económicas tanto para los alquileres como para las adquisiciones de viviendas. El “público objetivo” de este plan son los colectivos vulnerables, y especialmente los ciudadanos que han sufrido un desahucio de su casa, jóvenes y personas de avanzada edad.

¿Viene tarde esta solución?

El sobreendeudamiento existente en España, durante la época 2006-2007 fue provocada, en gran parte, por la autorización en riesgo de operaciones de préstamos y créditos hipotecarios. Es decir, las entidades y cajas de ahorro autorizaron suscribir préstamos a deudores, sin tener en cuenta la normativa nacional y los principios rectores de la Unión Europea.

A modo de ejemplo, si un ciudadano quería adquirir una vivienda cuyo precio es de 200.000 euros, la entidad financiera-según legislación- solamente puede financiarle, como máximo, hasta un 80% del valor de tasación de la finca.

Muy al contrario de lo anterior, lo que ha sucedido ha sido que las entidades no solamente financiaban el 100% de la operación, sino que, en muchos casos, autorizaban un 110-120%, para que así, además de la vivienda, el cliente pudiera comprarse un coche o hacer las reformas en casa.

Si bien somos plenos conocedores de que corresponde a ambas partes poder razonar y analizar si será capaz el deudor de responder a la deuda que la entidad le va a autorizar, corresponde a la entidad financiera -como profesional de su sector- analizar la viabilidad (el rating o scoring) de la operación. Es decir, analizar si, a través del tipo de trabajo, ingresos (estables o no) de los deudores, posibles fiadores y patrimonio, éste podrá hacer frente a la deuda para así evitar que le puedan expulsar de su vivienda.

Lamentablemente, estas previsiones, en épocas de bonanza económica como fue el 2006 (plena burbuja inmobiliaria y económica) no se tuvieron en cuenta. Era mucho más importante cerrar y autorizar operaciones, que prever el riesgo de impago de las operaciones bancarias de financiación.

El riesgo de impago tiene un impacto más negativo para el deudor consumidor, que no para las entidades que tienen el derecho de crédito. Por una sencilla razón, que ya hemos podido ver aplicada a la realidad: a las entidades financieras las rescatan, y les inyectan dinero público. Así sucedió con grandes entidades como son BANKIA o CATALUNYA CAIXA (hoy Catalunya Banc S.A.).

¿Quién rescata a los deudores hipotecarios del riesgo de perder a su vivienda?

Los deudores sí corren el peligro de que les sean vulnerados derechos humanos y derechos fundamentales reconocidos en nuestro marco jurídico. Pero las entidades bancarias no tienen estos mismos derechos, y, sin embargo, son las más amparadas.

El derecho a la vivienda, un derecho fundamental

El derecho internacional garantiza el derecho a la vivienda como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. El derecho a una vivienda adecuada no incluye el derecho a la propiedad, o a mantener la propiedad bajo cualquier circunstancia. Sin embargo, impone a los Estados obligaciones de garantizar la existencia de políticas y leyes para ir realizando progresivamente el derecho a una vivienda adecuada -para todos los segmentos de la sociedad- lo más rápidamente posible. Los derechos civiles y políticos, entre ellos el derecho a la no discriminación y el derecho a un recurso efectivo, son garantes importantes para el pleno disfrute del derecho a la vivienda.

Las instituciones europeas ya se han cansado de requerir al Gobierno de España para que tome medidas para solventar las necesidades hipotecarias y de endeudamiento de sus ciudadanos. Pero como siempre, nuestro gobierno va tarde.

Los números hablan por sí solos. Según el Instituto Nacional de Estadística español, se han llegado a producir una media de 159 desahucios diarios, en España (datos de 2012). Dentro del termino “desahucio”, existen dos formas de entregar la vivienda una vez hemos llegado hasta la finalización del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, por impago por parte del deudor: entrega voluntaria (mediante dación en pago o no), y entrega no voluntaria.

Datos-relativos-a-desahucios-en-2012

Los Estados miembros tienen la obligación, conforme a la ley internacional de derechos humanos, de garantizar la asequibilidad de la vivienda, especialmente en períodos de desaceleración económica. Las medidas estatales destinadas a garantizar la asequibilidad incluyen la asignación de subvenciones a la vivienda, una financiación adecuada asequible para la vivienda y protección contra alquileres no razonables.

Las ejecuciones y embargo bancario no deberían constituir violaciones de los derechos humanos siempre que se llevan a cabo conforme a ley, y mientras las personas afectadas hayan podido recurrir efectivamente el desahucio y han recibido la información apropiada.

El plan de vivienda 2018-2021

Lo anterior se traduce en una ayuda económica en la cantidad, máxima, de 400 euros al mes (hasta el 100%), que deberá ser previamente acordado por los servicios sociales competentes.

Los requisitos para poder acceder a este plan son varios, entre los cuales está el que su vivienda habitual sea objeto de ejecución forzosa y tenga límite de ingresos o la familia tenga unas características particulares.

Esta parte critica enérgicamente este Plan de Vivienda en tanto en cuanto las políticas económicas españolas van tarde.

 

¿No sería más lógico, atendiendo a las recomendaciones que lleva años haciendo la Unión Europea, así como los principios inspiradores de la Comunidad Europea, que se protejan e intenten preservar las viviendas de los consumidores, antes de que éstos las pierdan?

¿De qué les sirve a los consumidores y deudores hipotecarios recibir esta ayuda, si ya los han expulsado violentamente de sus viviendas, a ellos y a sus familias?

Quizá hubiera resultado mucho más útil, a la par que rentable, aprobar estas ayudas para que los consumidores /deudores hipotecarios puedan hacer frente a sus cuotas hipotecarias, y así no les prohíban el disfrutar de su vivienda/domicilio.

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