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La problemática de la nueva Ley Hipotecaria

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Llevamos apenas una semana con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Crédito inmobiliario, y ya está dando bastante de qué hablar.

Las entidades financieras, agentes intermediarios y también a los Notarios todavía se han adaptado a las nuevas exigencias de la norma. Y es que la nueva norma aporta un plus de garantías en la fase pre contractual a favor del futuro deudor hipotecario, entre las cuales, está la obligación de información y la obligación de analizar la solvencia del cliente para poder hacer frente a los pagos derivado del préstamo o crédito inmobiliario.

Esta norma, como ya hemos explicado, proviene de una Directiva Europea, concretamente la directiva 2014/17, hecha por las instituciones europeas como respuesta al resultado de la crisis acontecida durante los años 2006 y 2008.

Los países europeos tenían un plazo de dos años para poder trasponer la normativa. Pero no lo hizo. De hecho, ha sido hasta 3 años más tarde cuando ha entrado en vigor la norma que traspone la directiva europea hipotecaria.

Lo anterior llevó a la Comisión Europea a advertir en un primer momento a España, en el año 2016, sobre su infracción.

Al hacer caso omiso, la Comisión decidió llevar a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicitando una multa diaria de más de 100.000 euros.

Pues bien, hemos tenido conocimiento esta semana que la Comisión Europea ha retirado la Demanda que interpuso frente al tribunal de Luxemburgo por el retraso en la aprobación de la ley hipotecaria, lo que significa que España se librará de una multa de aproximadamente 80 millones de euros.

El motivo que ha llevado a la Comisión tomar esta decisión es el cumplimiento de España en cuanto a la aprobación – tardía- de la norma.

A pesar del desestimiento y archivo de la causa frente a España ante el TJUE, debemos recordar que cualquier persona física o consumidor que haya sido afectado por la inaplicación de las exigencias concretas de la Directiva, desde el mismo año 2014 hasta actualmente, puede apelar una acción de responsabilidad patrimonial del Estado para reclamar los daños que haya sufrido

Freno en la firma de préstamos hipotecarios

Por otro lado, debemos analizar cuál ha sido el efecto de la entrada en vigor de la Ley hipotecaria. Pues bien, desde que entró en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, el pasado 20 de junio de 2019 la firma de préstamos hipotecarios ha descendido. De hecho, como la Ley ya estaba probada, pero estaba en periodo de “vacatio legis”, el mercado hipotecario ya sintió sus efectos, siendo que el descenso en la firma de préstamos hipotecarios ha causado efecto desde el pasado mes de abril.

El importe medio de los préstamos hipotecarios que se inscribieron, hasta abril, en los registros de la propiedad fue de 124.655 euros, un 0,7% más que un año antes y un 0,5% menos que el mes anterior, según los datos provisionales que ha publicado este jueves el Instituto Nacional de Estadística.

Tendremos que ver ahora si los costes de los préstamos y las nuevas exigencias son trasladadas al deudor hipotecario, ya que ahora las entidades tendrán que asumir nuevos costes (gastos) y reducir comisiones.

La Comisión denuncia a España por la no trasposición plena de la MiFID II. La directiva hipotecaria también está a la espera

El pasado 19 de julio la Comisión Europea decidió denunciar a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por no trasponer plenamente la MiFID II. La decisión se tomó después de que las autoridades españolas mostraran plena pasividad tras el ultimátum de la Comisión del pasado mes de enero.

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No es que hayamos llegado fuera de plazo. Es que el gobierno español ni siquiera informó a Bruselas de qué haría para subsanar el retraso. El silencio español se tradujo en sanción europea. Al final, será el Tribunal de Luxemburgo quien fuerce a España a trasponer plenamente la MiFID II.

Se trata de una directiva clave para la defensa efectiva de los derechos de los consumidores bancarios porque establece garantías muy relevantes para los clientes de instrumentos financieros y obligaciones reforzadas de gobierno y transparencia para las entidades financieras

Obviamente, el ciudadano español no tiene por qué gozar de menos derechos que el resto de consumidores europeos por el hecho de que sus autoridades no hayan hecho los deberes a tiempo. No es aceptable que una parte de la Unión Europea goce de menos garantías que otras por deslealtad institucional de las autoridades nacionales.

El retraso en la trasposición de la MiFID II se suma al retraso de la directiva hipotecaria que ‘ni está ni se la espera’… El 21 de marzo de 2016 terminó el plazo para que España traspusiera la directiva 2014/17/UE. Nuestro despacho, Navas & Cusí, lleva meses advirtiendo de este retraso injustificado, pero de momento Economía sólo ha presentado un borrador de anteproyecto.

Podrá argumentarse que ha habido una moción de censura y un cambio de gobierno. Pero el retraso es anterior. Llevamos desde marzo de 2016 esperando y ni gobierno ni Congreso han agarrado el toro por los cuernos.

De nuevo, esta directiva es clave para los consumidores hipotecarios puesto que establece la obligación de los bancos de informar con transparencia del conjunto de ofertas existentes en el mercado de manera que el cliente pueda comparar de manera efectiva y se produzca una verdadera transparencia en el mercado.

Puede que la patronal bancaria esté presionando para dilatar la aplicación de la directiva. Se equivoca de estrategia. Porque el hecho de que la directiva hipotecaria no haya sido traspuesta no significa que no esté vigente. Está plenamente vigente desde el 16 de marzo de 2016 y es invocable ante los tribunales de justicia nacionales.

Así lo ha señalado en varias ocasiones el Tribunal de Luxemburgo. Se trata de garantizar la efectividad del derecho europeo. Es decir, de evitar -precisamente- que la pasividad irresponsable de las autoridades nacionales perjudique a los ciudadanos. Porque, además, se debe de salvaguardar el principio de primacía del derecho europeo. Es decir, el derecho europeo prima sobre el nacional en virtud de los Tratados de la Unión. Nuestro Constitucional lo llama “preminencia” o “primacía”.

Por otra parte, se equivoca quien considera que la transparencia le perjudica. La transparencia eficiencia el mercado, mejora el servicio al cliente y obliga a los oferentes, eso sí, a ser competitivos y a “ganarse” al cliente. ¿No está la banca preparada para este reto? Si lo está, ¿por qué estos retrasos injustificables?

Desde Navas & Cusí vemos con buenos ojos la mano dura de la Comisión Europea con las autoridades españolas. A veces da la sensación de que el gobierno español sólo reacciona a exigencias de Bruselas, que se ha convertido ya en el verdadero garante de los derechos de los consumidores bancarios españoles. Así que ‘bendita Bruselas’ que fuerza a España a defender adecuadamente a los ‘Juan Español’, clientela que tiene los mismos derechos de protección que cualquier otro ciudadano europeo.

Bruselas denuncia a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Desde Bruselas han confirmado sus advertencias. En fecha 19 de julio de 2018, la Comisión Europea ha acordado llevar a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, por no transponer en tiempo y forma la Directiva Comunitaria – MiFID II. Recordemos, esta norma es de obligado cumplimiento para los Estados miembros de la Unión desde el 3 de enero de 2018. Si bien, España insiste en que hasta la fecha ha realizado una transposición parcial.

Bruselas-denuncia-a-España-ante-el-Tribunal-de-Justicia-de-la-Unión-Europea-Juan-Ignacio-Navas-Especialista-en-Derecho-de-la-Unión-Europea

En el mes de enero de 2018 dicha legislación sobre mercados financieros y de inversión entró en vigor; y ya la Comisión había advertido expresamente a España sobre los plazos para ejecutar la transposición de la Directiva. Si bien, España ha obviado deliberadamente el cumplimiento de dicho plazo, aun cuando la norma fue ya aprobada en 2014 por el Parlamento Europeo.

Un manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Bruselas, concretamente la Comisión Europea reconoce que la transposición de dicha Directiva es cuanto menos esencial para con el buen funcionamiento de los mercados de valores, así como el mercado de la Unión Europea.

MiFID II fue expresamente diseñada para cubrir las deficiencias palpadas durante la crisis económica. En otras palabras, mejorar la transparencia en mercados financieros. En este sentido, dicha Directiva implicaría un mayor deber de información para con el cliente a la hora de vender productos financieros, además de una mejora en lo referente a la gobernanza por parte de las entidades bancarias.

Y eso es lo que la propia Comisión ha puesto ahora de manifiesto. Si los Estados miembros obvian transponer la normativa, los inversores para los cuales está diseñada esta norma no podrán beneficiarse de la misma.

Europa reconoce en cualquier caso  que ya a finales de 2017 advirtió a varios Estados Miembros de la Unión Europea de transponer la Directiva, entre ellos España. Siendo que ya en enero de 2018 envió expresamente requerimientos a los Estados no cumplidores. Concediendo un plazo de dos meses para su íntegra implantación.

Si bien, nuestro país ya es reincidente en el incumplimiento de las trasposiciones de la norma. Véase reforma de la Ley Hipotecaria o en su defecto, de los medios de pago.

En cualquier caso, de momento no podemos adelantar acontecimientos. Tendremos que esperar.

Bruselas examina la cesión a los fondos buitre

Bruselas-examina-la-cesión-a-los-fondos-buitre-Juan-Ignacio-Navas-Abogados-Especialista-Derecho-de-la-Unión-Europea

Bruselas ha admitido a trámite la queja que nuestro despacho, Navas & Cusí Abogados con sede en Bruselas, presentó ante la Comisión Europea por las cesiones de crédito a los fondos buitre. Advierte que en caso de detectar que España no ha aplicado adecuadamente el derecho europeo, podrían derivarse sanciones.

No sería la primera vez que España es sancionada por inaplicar el derecho comunitario. Luxemburgo ya sancionó a España por no adoptar adecuadamente la directiva sobre consumo. Y Bruselas lleva meses advirtiendo de los retrasos injustificados en la trasposición de la directiva hipotecaria. El plazo de trasposición finalizaba el 23 de marzo de 2016 así que ya acumula un retraso superior a dos años. Retraso indebido.

¿Por qué creemos que la legislación española de cesiones de crédito contraviene la normativa europea?

En resumen, porque la ley española permite la cesión del crédito a un fondo buitre sin que el prestamista o hipotecario sea informado. Y eso está prohibido por el derecho comunitario.

Veamos. En 2007, en plan crisis económica, financiera e inmobiliaria el gobierno reforma la Ley Hipotecaria modificando el art. 149, abriendo la perta a que los bancos no informen a los hipotecados de la cesión de su crédito a un tercero. Es verdad que el art. 242 del reglamento hipotecario señala expresamente que el hipotecado debe de ser informado de la cesión de su crédito a un tercero. Pero también es verdad que el mismo reglamento establece la posibilidad de que el hipotecado renuncie a este derecho.

Y este es precisamente el resquicio utilizado en demasiadas ocasiones por las entidades financieras para burlar el derecho europeo. Porque el art. 2 de la directiva de crédito (2008/48/CE) establece la obligatoriedad de que el prestatario sea informado de la cesión de su crédito. Y la mencionada directiva hipotecaria señala lo mismo en su art. 17. Conviene recordar que el hecho de que no haya sido traspuesta no significa que no esté vigente. Está plenamente vigente y es invocable ante los tribunales nacionales en aplicación de los principios de efectividad y primacía del derecho europeo, como ha recordado Luxemburgo en sendas oportunidades.

¿Y por qué es tan relevante que el hipotecario sea informado de la cesión de su hipoteca?

Por una razón muy sencilla: porque sólo conociendo que su crédito va a ser cedido a un tercero puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, sólo sabiendo de la cesión y de su precio puede tratar de adquirir su propio préstamo. El tanto y retracto señala que en caso de cesión, debe de ofrecerse primero al prestatario. De esta manera, el hipotecado podría saldar su hipoteca al precio ofrecido al fondo buitre.

Si estos derechos son burlados se estará produciendo un enriquecimiento injusto del fondo buitre, un especulador que simplemente se lucra gracias a las prebendas de los resquicios legales. Porque lo lógico es que si el banco decide liquidar su préstamo, al primero al que se lo ofrezca sea al hipotecado, que será el primer interesado en saldar su deuda con la importante rebaja a la que accede el fondo buitre.

Esta realidad tan obvia parece pasar relativamente desapercibida por los órganos supervisores. La CNMV tiene obligación de transparentar la operación, pero encontrar la cesión que nos interesa es como “buscar una aguja en el pajar”, según nos reconocen los mismos funcionarios. Por su parte, la circular 4/2004 del Banco de España permite que los activos cedidos sigan figurando en los balances de las entidades, lo que supone un incentivo perverso para ceder a precios de ganga para obtener una liquidez que no daña el balance.

Por eso creemos que será muy relevante la actuación de la Comisión. Porque -a nuestro juicio- el incumplimiento de la normativa europea en materia de defensa del hipotecado es flagrante. Y hasta el momento no parece que las instituciones nacionales tengan especial urgencia en corregir la situación.

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