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La nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario: comentario y novedades

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Aunque 3 años tarde, el sábado pasado se publicaba en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Y me refiero a que vamos tarde porque esta es la Ley que debió estar aprobada antes de marzo del año 2016 como consecuencia de la transposición de la Directiva Europea 2014/17/UE de 4 de febrero.

La razón una vez más, intentar solventar los problemas de transparencia y mala praxis bancaria en la comercialización de préstamos para la adquisición de un inmueble, básicamente, el que será la vivienda habitual de los deudores.

La concesión de préstamos hipotecarios ha permitido a mucha familias poder acceder a adquirir una vivienda que se convertirá en hogar. No obstante, esta misma concesión de préstamos ha supuesto, en muchos casos, el fin de este hogar, cuando, tras esta concesión y a causa de una negligencia comercialización por parte de la entidad del préstamo y sus cláusulas, el deudor se encuentra ante una ejecución hipotecaria abocada a la subasta de la vivienda.

Pues bien, esta Ley viene a intentar solventar esta “mala praxis bancaria”, a pesar de que no entrará en vigor hasta el 16 de junio de este año 2019.

Analicemos alguno de los puntos que considero más importantes.

Novedades de la Ley de crédito inmobiliario

Empieza la Ley dejando claro que los derechos que están reconocidos en esta nueva regulación son de carácter irrenunciable para los deudores hipotecarios, y por tanto, cualquier pacto en contra será nulo en atención a lo establecido en el art. 6 del Código Civil Español.

En primer lugar debemos referirnos al ámbito de actuación y objeto de la Ley. La nueva normativa se aplica para aquellos préstamos o créditos suscritos por persona física (entendiéndose cualquier persona física, no solamente “consumidor”) con un profesional financiero, para la adquisición de un inmueble residencial. Una de las principales novedades, o diferencias respecto la normativa que teníamos hasta ahora, es que a partir de junio de 2019, las entidades tendrán la obligación de analizar la solvencia del deudor. Es decir la capacidad de hacer frente al préstamo hipotecario. Se ha terminado, parece ser, el “si necesitas 100.000, te doy 120.000 y así te compras el coche”, una práctica que han venido haciendo las entidades, y que fue la causa de las denominadas hipotecas subprime durante la época dorada de 2006-2008.

Información clara, honesta, transparente y profesional

En un segundo lugar la normativa regula el modo de actuar de los intermediarios financieros (las entidades) a la hora de comercializar préstamos. Nos solamente se les exigirá un conocimiento técnico base sino que además se le exigirá que presten el servicio de forma honesta, imparcial, transparente  y profesional. Y este modus operandi no solamente deberá practicarse en la fase precontractual sin que además en la fase contractual del préstamo hipotecario.

Entre la información precontractual que debe otorgarse al cliente respecto un préstamo hipotecario, tenemos una novedad: se podrá incluir por las entidades, en el contrato de préstamo, cuando proceda, la posibilidad de que el deudor pueda entregar la vivienda real en garantía y solventar la deuda (dación en pago).

La Ficha Europea de información normalizada (“Fein”)

El artículo 14 de la Ley establece la información documentada que la entidad debe entregar al futuro deudor hipotecario en el caso de que el “test de solvencia” previamente realizado por la entidad, sea positivo. En este sentido, la entidad deberá entregar con una antelación mínima de 10 días, el FEIN (lo que conocemos como Oferta Vinculante), donde debe recogerse toda la información financiera y no financiera detallada sobre el préstamo hipotecario para que el futuro deudor pueda analizar bien la conveniencia del préstamo. En caso de un préstamo variable, el FEIN deberá ir acompañador de un anexo en el que se incorporen varios escenarios en el cambio del tipo de interés fijado. Además, esta documentación mencionada irá acompañada de una declaración del deudor consistente en afirmar que ha recibido la misma.

La función del notario: El principio de transparencia material

Antes de firmar la escritura, y dentro del plazo de los 10 días anteriormente descritos, el deudor hipotecario deberá acudir al Notario para que éste corrobore las explicaciones dadas por la entidad. Tras ello, el Notario deberá firmar una Acta en la que se refleje que los plazos y entrega de documentación se han cumplido.

Práctica de venta de productos combinados

El artículo 17 se refiere a la práctica de ventas vinculadas y combinadas, estableciendo su prohibición. Esta prohibición viene con dos excepciones: i) cuando la entidad pueda demostrar que la suscripción, en conjunto, de los productos combinados tiene un claro beneficio para el prestatario; y ii) la entidad podrá solicitar la suscripción de un seguro que cubra las obligaciones del préstamo o crédito.

Préstamos multidivisa

Una de las novedades más significativas de esta Ley es el artículo 20, que se refiere –realizado una trascripción literal de la Directiva europea- son las nuevas exigencias en la comercialización de préstamos denominados en divisas.

Se exige aquí un plus de información, debido ello al riesgo del tipo de cambio de moneda que soporta este tipo de préstamos.

En primer lugar, destacar que desaparecen las multidivisa suscrita en una moneda que sea distinta a la que el deudor perciba sus mayores ingresos o bien no tenga residencia en el país cuya moneda sea.

Es decir, para convertir el préstamo a YENES japoneses, por ejemplo, el deudor hipotecario deberá tener parte de sus ingresos en yenes (cobrar su nomina en yenes) o bien haber residido en Japón durante la celebración del préstamo o bien, en el momento de solicitar el cambio de divisa.

Aunque no lo parezca, esta medida se podría traducir en una prohibición práctica de las hipotecas multidivisa, presentada de forma “light”. La razón: menos de un 3% de la población española reside en Japón o tiene ingresos en Yenes, y está interesado en suscribir un préstamo en España, en Yenes. Tiene más sentido que, si una persona ya reside en Japón o en Suiza, por ejemplo, solicite el préstamo en el país donde tiene la residencia, para una mayor comodidad y siempre que signifique comprar una vivienda donde resida.

En caso de tener un préstamo en divisa extranjera, se le exige a la entidad que informe de forma periódica de las condiciones financieras, tipo aplicado, y del contravalor de la deuda viva en Euros. Además, esta información también vendrá acompañada de las condiciones de poder ejercitar un cambio de divisa. Esta información deberá hacerse, en todo caso, cuando el contravalor tenga una diferencia de un 20%. 

Dicho de otra forma, se le exige ahora a las entidades que ofrezcan un asesoramiento continuado ya no tanto de forma precontractual sino también durante la vida del préstamo.

Determina el mismo artículo que, en el caso que no se cumplan estos requisitos, se determinará, a favor del consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa, y se realizará un recálculo total del préstamo como si siempre hubiera estado en Euros. Este es el mismo efecto que la jurisprudencia  – tanto del TS como del TJUE- ha determinado en los casos de multidivisa comercializados masivamente durante 2006-2008.

Préstamos con tipo de interés variable

El artículo 21 se refiere a los préstamos en interés variable, exigiendo que el tipo fijado no pueda ser susceptible de influencia (nos acordamos aquí del IRPH Cajas y Entidades), y se prohíbe el uso de las “cláusulas suelo”.

Reembolso anticipado del préstamo

La entidad no podrá cobrar una compensación o comisión en caso de que el deudor quiera amortizar el préstamo anticipadamente. De hecho, tendrá derecho a obtener una reducción en cuanto a los intereses y gastos del coste total del préstamo.

Este artículo 23 tiene dos excepciones para los préstamos variables: i) cuando la amortización se realice antes de los 5 primeros años,  se podrá establecer una comisión o compensación a favor de la entidad de cómo máximo un 0,15% del capital reembolsado; y ii) en caso de que esta amortización se realice en menos de 3 años desde la suscripción, la compensación podrá ser de máximo 0,25%.

En el caso de los préstamos fijos, la amortización durante los 10 primeros años, tendrá una compensación máxima del 2% del capital reembolsado. A partir de estos 10 años, la compensación podrá ser como máximo del 1.5%.

Vencimiento anticipado

A la espera de que próximamente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea publique la sentencia que determinará el criterio interpretativo sobre la abusividad de la ya tan controvertida cláusula de vencimiento anticipado, el artículo 24 de la Ley se refiere a ella, exigiendo para la activación de declaración de vencimiento anticipado dos posibles escenarios:

  1. El impago en capital o intereses de un 3% del capital concedido, si el imago se produce durante la primera mitad del plazo del contrato. En todo caso, 12 meses de impago.
  2. El impago en capital o intereses de un 7% del capital concedido si el impago se produce durante la segunda mitad. En todo caso, 15 meses de impago.

Una vez más, lo que se intenta con esta cláusula, sin ninguna otra medida que la acompañe y que tenga como objetivo el respeto al derecho de propiedad y vivienda, es alargar un poco más la agonía de los deudores que no pueden hacer frente al préstamo hipotecario

Interés de demora

El artículo 25 regula el interés de demora, que como ya conocemos a través de la amplia jurisprudencia de Luxemburgo, esta se fija en un interés ordinario legal más tres puntos.

El Capítulo III de la Ley se refiere a los requisitos que deben cumplir los intermediarios de crédito inmobiliario para poder ejercer las funciones que se describen en la Ley.

Y finalmente, el Capítulo IV de la Ley se refiere al régimen sancionador, distinguiendo entre infracciones muy graves, graves y leves.

¿Qué ocurre con los préstamos hipotecarios prexistentes?

Para terminar sí merece destacar la disposición transitoria primera de la Ley en relación a los “contratos preexistentes”, según la cual, en relación a la cláusula de vencimiento anticipado, sí les será de aplicación lo consagrado en esta Ley, siempre y cuando no se haya activado la cláusula, ya sea en forma judicial o extrajudicial.

Por su lado, la disposición transitoria tercera establece que los deudores que estén insertos en una ejecución hipotecaria que se encuadre en el marco de la Ley 1/2013, de 14 de marzo, volverán a tener un nuevo plazo de un mes para formular oposición a la ejecución, alegando cláusulas abusivas. Esta potestad será notificada a las partes durante los 15 días siguientes a la entrada en vigor, y el mes del incidente extraordinario empezará a contar a partir de notificación. Esta exigencia responde a la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015.

La prejudicial sobre el IRPH

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El juicio celebrado el lunes 25 de febrero sobre el IRPH en el Tribunal Europeo de Justicia de la UE con sede en Luxemburgo traía causa de la cuestión prejudicial presentada por el titular del juzgado nº 28 de Barcelona que realiza tres preguntas. Voy a tratar humildemente de darles respuestas.

¿Existe posibilidad de control de transparencia del IRPH?

El Supremo señaló el 14 de diciembre de 2017 que el IRPH estaba exento de control de transparencia al tratarse de un índice oficial. El Abogado del Estado -en su escrito de septiembre de 2018- defiende igualmente que no cabe control de transparencia al tratarse de un índice oficial publicado y supervisado por Banco de España. Lo mismo defiende ahora la AEB.

Sin embargo, lo relevante -a nuestro juicio- no es si es un índice oficial, sino si la colocación se realizó con la transparencia adecuada.

La Comisión -personada en la causa- estima que sólo será adecuado si se colocó con transparencia, esto es detallando el cálculo a los clientes, la trayectoria pasada y la posible evolución futura.

Además, Luxemburgo ha señalado en abundante jurisprudencia que lo relevante para evaluar abusividad es la transparencia, la información precontractual. Así que probablemente no contradiga su propia doctrina y afirmará que el juez puede examinar de oficio la abusividad por falta de transparencia y comprobar si la información precontractual fue adecuada, clara y entregada a tiempo, como sostiene la doctrina del Tribunal de Justicia de la UE

En caso de que el IRPH sea anulado, ¿debe de sustituirse por otro índice como el Euribor o debe sencillamente de darse por no puesto?

‘Stricto sensu’ si una cláusula es declarada nula por abusiva debe de darse por no puesta. Así lo señala la directiva de consumo y la Ley General de Derechos del Consumidor.

Además, el mismo Supremo ha señalado recientemente que si un juez declara una cláusula nula no tiene derecho a sustituirla.

Sin embargo, entendemos que para garantizar la viabilidad del contrato, probablemente lo más razonable sea sustituir el índice abusivo por otro que no lo sea.

En todo caso, y a efectos prácticos, en la situación actual la diferencia entre cero y Euribor es prácticamente insignificante.

¿La Sentencia del TJUE endrá efectos retroactivos?

Por supuesto. No puede no tenerlos. Cuando un juez anula una cláusula por abusividad, el efecto jurídico es que nunca existió. Sencillamente debe de darse por no puesta. Es decir, que la retroactividad debe de ser total.

El asunto ya quedó suficientemente aclarado en la sentencia de Luxemburgo de 21 de diciembre de 2016 sobre las cláusulas suelo: la protección del consumidor no sería plena si se limita la retroactividad

Hasta aquí las tres cuestiones prejudiciales presentadas por el magistrado de Barcelona, pero hay más dudas que nos gustaría responder:

¿Y el argumento del Abogado del Estado del interés general?

El Abogado del Estado apela al “riesgo sistémico” para la “estabilidad financiera” si Luxemburgo fallara en contra del IRPH.

En nuestra opinión, este argumento no es aceptable. Fue el mismo que utilizó el Supremo para justificar limitar la retroactividad de las cláusulas suelo y Luxemburgo lo echó abajo.

Sencillamente, la estabilidad financiera no puede basarse en malas prácticas bancarias.

¿Y el otro argumento de que los afectados no se habrían quejado si el IRPH fuera inferior al Euribor?

El otro argumento del Abogado del Estado español es igualmente inaceptable. Argumenta que los afectados no se habrían quejado si el IRPH estuviera por debajo del Euribor. La circunstancia es metafísicamente imposible porque el IRPH es -por definición- una media del resto de hipotecas a la que se añade un diferencial.

El precio del resto de las hipotecas es Euribor + diferencial. Por tanto, euribor + diferencial + extradiferencial no puede ser nunca inferior a euribor + diferencial

¿Cuándo resolverá Luxemburgo?

En las próximas semanas el Abogado General, el polaco Macrej Szpunar, emitirá su dictamen no vinculante.

A partir de ahí, el Pleno deberá de resolver y se prevé que la resolución se conozca en la segunda mitad del año, aunque algunas fuentes lo sitúan en junio. La ponencia correrá a cargo del croata Siniša Rodin

¿Si Luxemburgo falla en contra del IRPH me devolverán el dinero extra cobrado?

No. En primer lugar, Luxemburgo probablemente no falle contra el IRPH sino que señale que si el IRPH no fue colocado con la debida transparencia será nulo por una abusividad basada en la falta de transparencia.

A partir de aquí, cada afectado debe de reclamar en el juzgado nacional y alegar falta de transparencia en la colocación

¿Cuál puede ser el impacto?

Es difícil de calcular. A nivel micro el impacto ronda los 1000€ al año para una hipoteca media de 150.000€ a 25 años, es decir, alrededor de los 20.000€

Si tenemos en cuenta que hay entre medio millón y un millón de hipotecas vivas con IRPH, el impacto puede rondar los 15.000 millones de euros. Sin duda un desafío para el sistema financiero en general. En particular, para algunas entidades puede suponer una seria amenaza para su solvencia.

Gastos hipotecarios: El Supremo establece el criterio de que pague al que le interese

Gastos-hipotecarios:-El-Supremo-establece-el-criterio-de-que-pague-al-que-le-interese-Juan-Ignacio-Navas-especialista-en-derecho-bancario

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Supremo abrió la caja de Pandora sobre la reclamación de los gastos hipotecarios. La sentencia parecía sugerir que el 100% de los gastos correspondían al banco, salvo el impuesto de actos jurídicos documentados, que correspondía al cliente.

Desde entonces muchas sentencias se han acogido a esta nueva doctrina. Otras en cambio se han despegado. El debate ha sido muy intenso estos últimos años hasta que a finales de enero la Sala de lo Civil ha decidido sentar doctrina con 5 sentencias sobre el mismo asunto. El criterio cambia respecto al del 2015. El criterio es muy sencillo: los gastos los debe de abonar quien esté interesado en ellos.

Por ejemplo, los gastos de notaria y gestoría interesan a ambas partes, por lo que deben de cubrirlos al 50%. Si el banco -o el cliente- quiere copias adicionales de la escritura, deberá de pagarlos aquel que los pida.

En cambio, el registro de garantía hipotecaria en favor del banco sólo interesa a la entidad financiera por lo que debe de ser ella quien asuma los costes. En cuanto a la cancelación anticipada, el interesado es el cliente, que quiere que conste fehacientemente que su préstamo ya está cancelado. Así que quien de cubrirlo es el cliente.

El criterio del Supremo nos parece razonable porque es el interesado en el servicio el que debe de pagarlo. Introduce racionalidad frente a los ‘populistas’ que pretenden reclamar todo sin base racional. Y establece además seguridad jurídica porque el fallo de 2015 había levantado muchas falsas expectativas. Por lo demás, sorprende el escaso eco mediática que ha tenido esta nueva posición que clarifica el estado de la cuestión.

Está por ver cómo termina la película porque el gobierno está impulsando una ley por la que el banco debe de asumir el 100% de los gastos. Veremos si la ley llega a ver la luz y la nueva interpretación del Supremo en tal caso.

Más allá de los gastos hipotecarios, hay otro elemento de las 5 sentencias de la Sala de lo Civil del Supremo de finales de enero que considero significativo. Se trata de la comisión de apertura. El Supremo señala que es legítimo y que forma parte del precio del préstamo junto al interés remuneratorio.

Por lo tanto, debe de contabilizarse a efectos del TAE para favorecer la comparabilidad. Igualmente, debe de aparecer en las fichas normalizadas y en la publicidad que se haga. En caso contrario, no pasaría el control de transparencia. Y si no pasa el control de transparencia debe de considerarse como abusiva y darse por no puesta.

El criterio nos parece también muy razonable. Un banco puede establecer un precio de su hipoteca formado por comisión de apertura y cuotas mensuales -o trimestrales- durante un determinado período. Pero deben de ser transparente porque la comisión de apertura forma parte del precio. Podría ocurrir que una hipoteca fuera muy atractiva en interés remuneratorio, pero tuviera una comisión de apertura elevada que le hiciera menos competitiva. Por eso el Supremo pide que se incluya en el TAE y en los elementos de comparabilidad que tiene el usuario.

Esta última parte ha pasado aún más desapercibida que la relativa a los gastos hipotecarios, pero me parece más relevante. Porque no siempre la transparencia bancaria cumple las exigencias marcadas por el Supremo, mermando al cliente de las posibilidades de comparabilidad. Y el Supremo es claro: si no es transparente es abusiva, por tanto, nula y se tendrá por no puesta. Es decir, deberá de devolverla al cliente. Y aquí sí que hay una enorme contingencia para las entidades financieras. Nuestro despacho ya ha ganado varios casos por falta de transparencia y seguiremos trabajando en el mismo para defender a los clientes frente a las malas prácticas bancarias.

¿Quién responde de los 3 años de retraso de la nueva ley hipotecaria?

¿Quién-responde-de-los-3-años-de-retraso-de-la-nueva-ley-hipotecaria?-Juan-Ignacio-Navas-abogado-especialista-en-derecho-de-la-unión-europea

La directiva hipotecaria de 2014/17/UE debía haberse traspuesto el 21 de marzo de 2016. La Ley Hipotecaria se aprobó por el Congreso el pasado 20 de diciembre y todavía debe de pasar el trámite del Senado, así que llegaremos con tres años de retraso, ya que aún a día de hoy no podemos decir que tenemos una ley en vigor que trasponga la normativa comunitaria.

No será por advertencias. Nuestro despacho Navas & Cusí ya advirtió en abril de 2016 que estábamos fuera de plazo. La Comisión Europea ha requerido en sendas ocasiones sin obtener respuesta satisfactoria. Finalmente, Bruselas ha elevado a Luxemburgo un procedimiento sancionador por retraso indebido y parece que el gobierno y el parlamento se han puesto las pilas.

Sin embargo:

¿qué pasa con los damnificados por estos tres años de retraso?,

¿qué culpa tiene el ciudadano de que las autoridades -unas y otras- no hagan los deberes a tiempo?

¿qué ocurre con los que ya han sido desahuciados a pesar de los reproches de Luxemburgo hacia nuestro viejo sistema de amortización anticipada?

Aprovecho este post para anunciar que nuestro despacho exigirá responsabilidad civil al Estado por un retraso que ha provocado mucho daño. Los desahucios ya son irreparables. Y la culpa es la irresponsabilidad y la deslealtad de la Administración del Estado Español.

Luxemburgo ya había advertido de que la amortización anticipada por el impago de una sola cuota resultaba injusta y que debía de tenerse en cuenta en conjunto del préstamo, la gravedad del incumplimiento y las circunstancias personales. La nueva redacción resulta mucho más razonable. Para que el banco pueda desahuciar es necesario que el consumidor haya incumplido con 12 cuotas o el 3% del capital pendiente de amortización en la primera mitad del préstamo. Para la segunda mitad la exigencia es reforzada: debe de impagar 15 cuotas o el 7% del capital pendiente de amortización.

El nuevo sistema resulta objetivo y mucho más garantista y razonable. Sin embargo, aunque es retroactivo, no es aplicable a los procedimientos que ya están en marcha. Así que se puede dar la circunstancia de que alguien se encuentre en proceso de lanzamiento por el impago de 3 letras y dicho lanzamiento se ejecute, aunque el nuevo sistema exija 12 o 15 impagos en función del período en el que nos encontremos.

RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DEL ESTADO

¿Es esto justo? A nosotros no nos lo parece. Porque si trasposición hubiera llegado a tiempo, esa persona no se encontraría actualmente en situación de desamparo. Y porque -conviene recordar- tanto Luxemburgo como nuestro Tribunal Constitucional han reconocido en múltiples ocasiones la primacía del derecho europeo para garantizar su efectividad. Es decir, desde que se promulga la directiva, esta resulta vigente con independencia de su trasposición.

Por tanto, cabe invocar directamente la normativa incumplida desde el 21 de marzo de 2016. Y cabe invocar también los reproches de Luxemburgo contra nuestro viejo sistema de amortización anticipada. Y en todo caso, cabe exigir responsabilidad civil al Estado por dejar en el limbo a miles de familias debido a un retraso inadmisible.

Por lo demás la nueva directiva mejora sustancialmente el tratamiento de los intereses de demora y las comisiones en caso de que el cliente decida hacer amortizaciones extraordinarias. Además, obliga a las entidades a estudiar la conveniencia del préstamo para el cliente y su solvencia económica para asumir el compromiso. Incluso le obliga a consultar con el Banco de España sobre su historial crediticio.

Lo que parece menos razonable es que habilite a compartir la información del cliente con plataformas privadas de solvencia (ASNEF, etc) En nuestra opinión, choca frontalmente con el espíritu y la letra del nuevo reglamento europeo de protección de datos personales que impide la cesión y el tráfico de datos personales.

Como quiera que la ley todavía necesita pasar el trámite en el Senado, esperamos que la segunda lectura sea aprovechada para corregir estas inconsistencias. Ya llegamos tarde. No es necesario además llegar mal.

Los créditos morosos de la banca

Los-créditos-morosos-de-la-banca-Juan-Ignacio-Navas-en-el-Parlamento-Europeo

El pasado 15 de enero se llevó a cabo una mesa redonda organizada por la Comisión Europea con el fin de tratar uno de los objetivos del plan Juncker, una Unión Bancaria absoluta. En el marco de dicha mesa redonda la emisora Capital Radio me invitó para discutir el asunto en el programa “Conexión Bruselas”

Aquí puedes escuchar el podcast

En el programa se trataba la mesa redonda que había organizado la comisión para tratar la creación de una plataforma europea de venta de créditos morosos (Non Performing Loans).

Al respecto, defendí que previo a la regulación de la plataforma online de venta de créditos morosos era necesario que se incrementase la protección del consumidor a nivel nacional y europeo. De hecho planteaba que la homogeneización de la legislación sobre los préstamos sería muy importante, siempre y cuando se tuviese en el centro al consumidor.

A día de hoy solo disponemos de un borrador de proyecto realizado por la Comisión Europea, que según mi opinión, a día de hoy apenas da un marco sobre el que guiarse puesto que solo se tratan aspectos muy generales y sería necesario añadir o perfilar otros asuntos de mayor importancia como quien sería a ojos de la norma el “inversor particular”.

Otro de los aspectos que más importancia tiene es la pregunta de ¿Por qué no puede tener el mismo derecho de la compra de un crédito el deudor que el tercer adquiriente? ¿Acaso se reserva dicho derecho de beneficiarse a los grandes inversores o a los llamados fondos buitre?

En el programa también estuvo presente Oliver Jerusalmy, de Finance Watch, quien acudía en calidad de experto para tratar el impacto que podría tener la creación de una plataforma electrónica de venta de créditos morosos; al respecto comentó que a día de hoy no se disponen de datos suficientes ya que el asunto se está tratando con un secretismo fuera del habitual, lo que sumado a la incertidumbre y desinformación hace muy difícil la labor de poder analizar el impacto de dicha plataforma.

Garantías y fianza: Una nueva sentencia de nulidad por abusividad

Garantías-y-fianza:-Una-nueva-sentencia-de-nulidad-por-abusividad-Juan-Ignacio-Navas-Abogado-Especialista-en-derecho-bancario-y-nulidad-de-avales

El juzgado de lo Mercantil 4 de Madrid ha emitido una sentencia, conseguida por Navas & Cusí Abogados, estimando la integridad de la demanda, declara la nulidad de la garantía prestada por el deudor, así como el contrato de fianza, de un contrato de préstamo suscrito con UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS S.A.

Para poder llegar hasta esta conclusión, el juzgador de lo mercantil hace un repaso exhaustivo, en la sentencia, de cuando puede considerarse que una cláusula puede ser tildada de “abusiva”.

Así las cosas, debemos recordar que para ver si una cláusula es abusiva o no es abusiva, atenderemos al contenido de aquello estipulado en el art. 82 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, la cual estipula que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Cláusula abusiva cuando hay desequilibrio entre las partes

Para nuestro asunto, debemos acoger el razonamiento de la segunda parte del artículo 82 en virtud del cual cabe valorar si ha existido un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, lo cual, de ser positivo, podrá dar lugar a la posible abusividad de la cláusula.

Aquí se trataba nada mas y nada menos, de una cláusula relativa a la fianza prestada por un consumidor, de una operación de financiación con una entidad financiera.  

Se alegó en la demanda exceso de garantías, dado que se constituyó hipoteca sobre tres inmuebles, además de la responsabilidad solidaria en condición de deudores, de los titulares, y se añadieron a los padres de los deudores como fianza de la operación.

Con todo existía un claro desequilibro entre las partes, en tanto en cuanto la distribución de garantías entre los inmuebles resultó a todas luces injustificada, siendo que la entidad financiera actuó con abuso de derecho, sin además proporcionar la debida información previa y con absoluta oscuridad, arguyendo asimismo el desconocimiento de los fiadores respecto de lo que firmaban.

Sentencia judicial

Tras el análisis del asunto, el juez de lo mercantil 4 de Madrid estimó íntegramente la demanda, declarando la nulidad de la garantía prestada, así como el contrato de fianza. El razonamiento del juzgado es claro: por parte de la entidad financiera no se ha acreditado que se otorgara una información detallada y completa, ni oral ni documentada, sobre el alcance de lo que suponía ser avalista de una operación. De hecho, de los documentos que constan en el asunto en concreto, no consta tan si quiera el importe del préstamo ni mucho menos que fueran a adquirir la condición de fiadores solidarios y que renunciaran a sus beneficios de excusión, división y orden, lo cual conllevaría un nivel de obligación exactamente igual que la del prestatario.

El lío del impuesto hipotecario

El-lío-del-impuesto-hipotecario-Juan-Ignacio-Navas-Abogado-especialista-en-derecho-bancario

Las últimas semanas han sido extraordinariamente intensas judicialmente hablando. Todo arranca el 18 de octubre cuando el Supremo sentencia –en contra de la doctrina mantenida hasta entonces- que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe de ser el banco. Saltaron todas las alarmas y estalló la caja de Pandora…

La argumentación era muy razonable. El Alto Tribunal argumentaba que puesto que es el banco quien exige la garantía hipotecaria en el contrato de préstamo y es el banco quien exige que dicha garantía sea elevada a público, lo lógico es que sea el banco quien asuma el impuesto. Compartimos el análisis.

El Supremo señalaba además que el RD que regulaba el sujeto pasivo se había “excedido” en su capacidad interpretativa de la ley y que por consiguiente, esa interpretación era abusiva y por lo tanto nula. También compartimos el criterio, que de haberse seguido habría permitido que no hubiera limitación en la retroactividad. La abusividad no tiene retroactividad y es reconocida por el mismo Supremo.

El lío proviene no sólo por el enorme impacto que esta sentencia tendría sobre la banca sino por la falta de comunicación interna en el Supremo. El presidente de lo contencioso-administrativo, Luis María Díaz-Picazo, lamenta no haber sido informado de esta trascendental sentencia y convoca un pleno para resolver nuevos casos similares y asentar doctrina. El mismo presidente del Supremo, Carlos Lesmes, pide perdón por la gestión de la crisis.

Desde entonces se abre 15 largos días de incertidumbre y de presiones. Podemos amenaza poco menos que con incendiar el país si el resultado del Pleno difiere de la sentencia del 18 de octubre. Los bancos advierten que ellos no han cometido ninguna irregularidad, que se han sometido al ordenamiento legal vigente y que la seguridad jurídica se vería seriamente amenazada si se les hace responsables por cumplir con la ley.

Compartimos el criterio porque el responsable del ‘desaguisado’ fue el legislador del RD que no fue fiel a la ley que regula el IAJ ni al sentido común. Así que así las cosas parece que la patata caliente se empieza a colocarse en el tejado de las consejerías de Economía de las CCAA que observan cómo el nubarrón se les acerca peligrosamente. Advierten que de tener que asumir las consecuencias de la sentencia incumplirían sus objetivos de déficit.

La misma ministra de Hacienda, María Jesús Montero, hace público su cálculo del impacto de la sentencia negativa: incrementaría el déficit en 5.000 millones. Parecía que ya estaba todo pactado: las CCAA asumirían la nueva sentencia con retroactividad limitada a los 4 años, los bancos quedarían libres de responsabilidad y los clientes de los últimos 4 años podrían recuperar el abono del impuesto.

Horas de enorme tensión y presión. Finalmente la decisión se pasa al día siguiente y -¡oh! sorpresa- el Pleno decide el 8 de noviembre regresar a su doctrina originaria y hacer responsable del impuesto al cliente. La decisión se toma por apretada mayoría de 15 a 13, con el voto dirimente de Díaz Picazo que resuelve el empate. Desilusión para los clientes hipotecarios de los últimos 4 años, jarro de agua fría para algunos despachos que ya  habían anticipado su nuevo nuevo Eldorado y ánimos encendidos en Podemos. “Esto se ha producido por una falta de claridad de la ley”, señala Lesmes.

Tras el fallo del Pleno de lo contencioso-administrativo, el gobierno decide modificar por Real Decreto la ley para que sean los bancos los que asuman el impuesto. Un gesto poco elegante en el respeto institucional al poder judicial y discutible legalmente porque no se dan las condiciones de “urgente necesidad” requeridas para legislar por real decreto. Además, tampoco se entiende por qué razón este tributo en concreto no deba ser deducible fiscalmente, provocando una doble tributación.

Además, el Constitucional se ha manifestado en varias ocasiones en contra de que el gobierno modifique por RD elementos tributarios esenciales. La razón es sencilla: quien paga qué, por qué y para qué es la esencia del Parlamento. Burlar ese debate a los legítimos representantes de los ciudadanos no es democrático. Ni constitucional. Así lo señala la sentencia sobre la amnistía fiscal del 8 de junio de 2017 y previamente en sentencia de 7 de julio de 2005.

¿Qué podemos aprender de este culebrón? Que el gobierno debe de ser respetuoso con el poder judicial… y parecerlo. El legislador debe de representar al ciudadano… y parecerlo. Y la Justicia debe de ser independiente… y parecerlo.

Un último repaso al 2018

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Ha sido un año de bastantes cambios y novedades desde el punto de vista legal y jurisprudencial. Desde mi despacho Navas & Cusí hacemos balance del año, recordando las noticias y hechos que, desde nuestro punto de vista, han sido más relevantes jurídicamente, véase:

 

  • El 3 de enero entró en vigor la MIFID II, normativa en ámbito financiero que viene a otorgar un plus de protección a los inversores del mercado.
  • El pasado mayo entraba en vigor el Reglamento Europeo de protección de datos, y muchas empresas se han tenido que adaptar a las nuevas exigencias europeas.
  • A pesar de que aún no nos hemos recuperado de la resaca de la resolución de BANCO POPULAR S.A. a favor de Santander, ya tenemos las primeras sentencias del CASO POPULAR a favor de los accionistas que en su día fueron privados y expropiados de sus títulos, condenando al actual Santander al pago de una indemnización.
  • Durante el año 2018 hemos batido récord judicial a favor del consumidor: la mayoría de las sentencias en materia de contratación de préstamo multidivisa han sido favorables a los clientes, obligando a la entidad a reconvertir el préstamo a Euros.
  • A razón de la Sentencia del Tribunal Supremo 669/2017, del pasado 14 de diciembre de 2017, un Juzgado de Barcelona elevó en febrero una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con el fin de que Luxemburgo pueda interpretar la posible abusividad de la cláusula IRPH (cuestión aún pendiente a día de hoy en Europa).
  • En materia de gastos hipotecarios, la Sala contenciosa del Tribunal Supremo, establece, en medio de gran polémica, la sentencia en virtud de la cual establece que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • El Reino Unido aprueba su salida de la Unión Europea, acabando el año con las condiciones encima de la mesa
  • La cláusula de vencimiento anticipado: a la espera que Europa se pronuncie este 2019.
  • El Derecho al olvido en internet: se desarrolla legalmente en España esta facultad, tras la sentencia europea que reconoce este derecho como uno fundamental.
  • La Autoridad Europea de Valores y Mercados limita la comercialización de los CFD’s y prohíbe las opciones binarias.
  • Y terminamos el 2018 con el persistente incumplimiento de la Directiva 2014/17/CE y con la Ley de crédito inmobiliaria, donde vienen recogidas las nuevas exigencias de transparencia en materia hipotecaria, sin aprobar.

 

Por mi parte, y dadas las fechas solo me queda mostrar mis mejores deseos para este nuevo año 2019 que empieza, deseando, como no, un poco más de justicia para todo el mundo.

Entrevista en La Razón sobre la problemática en Hipotecas Multidivisa

Las hipotecas multidivisa

Son hipotecas que en lugar de contratarse en euros se contratan en divisas, se han comercializado como divisa yen o divisa franco suizo.

Están afectando principalmente a tripulaciones de líneas aéreas de empresas como Vueling, Iberia, Air Europa. A funcionarios de seguridad del Estado (policía, bomberos…), a trabajadores  de grandes multinacionales o en general a amigos y/o familiares de estos colectivos.

Se debe reclamar porque esas hipotecas se ofrecieron en un momento en el que el Euribor se encontraba en un máximo histórico junto con un plan generalizado que realizaron todas la entidades financieras.

El Tribunal Supremo dictó que las entidades financieras de este país han comercializado con falta de transparencia y de manera incorrecta.

Entrevista en La Razón por el caso Banco Popular

Me invitaron a La Razón TV por motivo de una sentencia obtenida por mi despacho Navas & Cusí, por la nulidad de Bonos convertibles del Banco Popular lo cual condena directamente a Banco Santander ya que sucede al Popular tanto en derechos como en obligaciones.

Hay un perjuicio desde el principio para todos los afectados por Banco Popular, hay que pleitearlo en España porque fuera del derecho de la Unión Europea lo que le interesa al afectado e recuperar su dinero. Siempre he sostenido que por régimen interno.

Irán saliendo más cosas sobre el Popular, hay indicios de que se realizó de manera poco ortodoxa, aclaro, quizá se deberían haber explorado otras opciones y otros tiempos. las declaraciones que realizó la presidenta de la JUR incendió el mercado, eso provocó movimientos y se ven nubarrones en el horizonte.

Por el momento se carece de información suficiente para dirigir una acusación concreta contra un responsable.

Los afectos quieren recuperar lo que legítimamente es suyo y que sienten que se las ha quitado.

En nuestra sentencia hemos conseguido lo que es lógico y es que el Santander se haga responsable junto al Popular ya que es el único de los dos que tiene la fuerza económica.

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