Categoría: Derecho Bancario Página 2 de 9

Entrevista en La Razón sobre la problemática en Hipotecas Multidivisa

Las hipotecas multidivisa

Son hipotecas que en lugar de contratarse en euros se contratan en divisas, se han comercializado como divisa yen o divisa franco suizo.

Están afectando principalmente a tripulaciones de líneas aéreas de empresas como Vueling, Iberia, Air Europa. A funcionarios de seguridad del Estado (policía, bomberos…), a trabajadores  de grandes multinacionales o en general a amigos y/o familiares de estos colectivos.

Se debe reclamar porque esas hipotecas se ofrecieron en un momento en el que el Euribor se encontraba en un máximo histórico junto con un plan generalizado que realizaron todas la entidades financieras.

El Tribunal Supremo dictó que las entidades financieras de este país han comercializado con falta de transparencia y de manera incorrecta.

Entrevista en La Razón por el caso Banco Popular

Me invitaron a La Razón TV por motivo de una sentencia obtenida por mi despacho Navas & Cusí, por la nulidad de Bonos convertibles del Banco Popular lo cual condena directamente a Banco Santander ya que sucede al Popular tanto en derechos como en obligaciones.

Hay un perjuicio desde el principio para todos los afectados por Banco Popular, hay que pleitearlo en España porque fuera del derecho de la Unión Europea lo que le interesa al afectado e recuperar su dinero. Siempre he sostenido que por régimen interno.

Irán saliendo más cosas sobre el Popular, hay indicios de que se realizó de manera poco ortodoxa, aclaro, quizá se deberían haber explorado otras opciones y otros tiempos. las declaraciones que realizó la presidenta de la JUR incendió el mercado, eso provocó movimientos y se ven nubarrones en el horizonte.

Por el momento se carece de información suficiente para dirigir una acusación concreta contra un responsable.

Los afectos quieren recuperar lo que legítimamente es suyo y que sienten que se las ha quitado.

En nuestra sentencia hemos conseguido lo que es lógico y es que el Santander se haga responsable junto al Popular ya que es el único de los dos que tiene la fuerza económica.

Entrevista en La Razón por el vencimiento anticipado

Se modificó el vencimiento anticipado al importe de tres mensualidades pendientes, algo que es totalmente insuficiente, la Directiva de mercado hipotecarias de 2014 establece que al consumidor se le deben dar facilidades.

Es ilógico que una persona esté toda su vida pagando su vivienda y por un fallo que puede ser una enfermedad y por este fallo el banco le de por vencido y lo ejecute.

En España la cláusula ha afectado a todos los clientes de hipotecas y esta cláusula no cumple con los estándares de la Directiva Europea.

El TJUE fallará declarando la nulidad por abusividad de la cláusula, será una muy buena noticia para lo ciudadanos.

Las ejecuciones en marcha se van a tener que parar y todas hasta las fecha no habrán cumplido con la Directiva de 2014. Para los clientes que su hipoteca contenga vencimiento anticipado esa cláusula quedará nula.

El Tribunal Supremo, sobre los intereses de demora: no aplicación

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Ayer conocíamos la Sentencia del Tribunal Supremo, la nº 671/2018, de fecha ayer 28 de noviembre de 2018, en la que se trata la abusividad de la llamada cláusula de interés de demora, en los préstamos hipotecarios con consumidores.

Si bien es cierto que el Tribunal Supremo ya había tratado este asunto en varias de sus sentencias anteriores, esta nueva sentencia tiene especial relevancia por el hecho de ser la primera sentencia del Supremo emitida tras la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del pasado 7 de agosto de este 2018 que ya termina, que avalaba el criterio del nuestro Tribunal Supremo.

El caso

El caso que resuelve esta sentencia trata sobre un préstamo suscrito entre un consumidor y BANCO SABADELL S.A. cuyo interés remuneratorio inicial durante un año es de 5,5% anual, y luego un interés variable, referenciándose al Euribor.

Luego, según escritura, “se pactó” entre las partes en la Cláusula Sexta, que las cuotas no abonadas devengarían un interés de demora de un 25% anual.

En la deliberación del recurso de casación, el Tribunal Supremo decidió elevar una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea con el fin de que éste pudiera interpretar, en un primer lugar, si era conforme al derecho de la Unión Europea (y en concreto, a la Directiva 93/13 de consumidores), el hecho de fijar un interés de demora que supere en ´mas de 2% el tipo de interés remuneratorio; y en un segundo lugar, en relación a las consecuencias que tenía la supresión de la cláusula de demora.

Una vez el Tribunal de Luxemburgo resolvió la cuestión prejudicial, el Tribunal Supremo en esta sentencia recuerda y consolida su criterio:

No cabe modulación de la declaración de nulidad de la cláusula de demora.

Una cláusula declarada nula, se debe tener por no puesta. Y, por tanto, no puede ser objeto de modulación. Por su parte, el contrato debe subsistir, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible.

Y en este mismo sentido la jurisprudencia del mismo Tribunal de Justicia de la Unión Europea, entre algunas, la Sentencia de 14 de junio de 2012 (C-618/10) o la Sentencia de 21 de enero de 2015 (C-482/13 y otros).

Lo anterior tiene su entera concordancia con el principio de seguridad jurídica y el principio de efectividad europeo, pues si el juez tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, podría poner en peligro la consecuencia del objetivo a largo plazo previsto en dicho precepto, pues contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales.

El escándalo supremo

El-escándalo-supremo-Juan-Ignacio-Navas-abogado-especialista-en-derecho-bancario-y-financiero

El martes a última hora de la tarde se daba a conocer la noticia más esperada del país, de las últimas dos semanas.

Y lo hacía nuestro Alto Tribunal con una nota bastante escueta, en la que decía:

El Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado por 15 votos a 13 desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario. El texto de las sentencias se conocerá en los próximos días.

Las reacciones no se dejaron esperar. Y es que, el problema no está en quien paga el IAJD, sino en la ilusión que generó una primera Sentencia del Supremo, y la larga espera que han supuesto dos semanas de “deliberación”.

La parcialidad del Supremo ha quedado en entredicho. Hubiese sido mejor convocar pleno del Tribunal, antes de dictar Sentencia. De esta manera, no se hubiera generado incertidumbre y expectativas favorables para muchos afectados.

Tras hacerse publica la esperada nota de prensa por parte del Tribunal Supremo, muchas asociaciones y agrupaciones han mostrado su desacuerdo, no con la sentencia, sino con el claro paso atrás que han dado los magistrados de la Sala Tercera del Tribunal Supremo.

Recordemos que ya el Tribunal Supremo, en una sentencia civil emitida el 23 de diciembre de 2015 declaraba la nulidad de la cláusula de gastos, sin hacer distinción alguna. Esta sentencia fue tan ininterpretable, que obligó al Supremo, en febrero de este año 2018, a emitir otra resolución por la que interpretaba y aclaraba la anterior sentencia.

Luego, hará apenas dos semanas, la Sala Contenciosa publicó una sentencia en la que declaraba que era la entidad financiera quien tenía que hacer frente – y por tanto devolver- los conceptos abonados por el impuesto.

Ante tal resolución, las entidades financieras e incluso el Ibex35 empezaron a mostrar sus claras posturas en contra, alegando que ello supondría hasta un agujero de más de 5.000 millones de euros para la banca. Y fue entonces, cuando, sorprendentemente, el Tribunal Supremo hizo algo que, según mi opinión, no debería haber hecho, si quería preservar la seguridad jurídica del sistema: suspender la eficacia de la sentencia, para reunirse en Sala todos los magistrados y debatir sobre los efectos de la sentencia.

El debate era precisamente este: dictaminar cuales serían los efectos de la sentencia ya publicada. No obstante, para sorpresa de muchos -incluyéndome- el Tribunal Supremo se echó atrás y dictaminó justamente lo contrario a la sentencia de hacía apenas dos semanas, debilitando así la imagen pública de la justicia española.

Cambios en la ley

Las reacciones políticas tampoco se han hecho esperar. El actual presidente del gobierno, Pedro Sánchez, ya ha anunciado que mañana viernes se aprobará un decreto con el fin de reformar el famoso artículo 29 de la ley de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para establecer que, a partir de ahora, quien deba abonar el impuesto sean las entidades financieras, y no los ciudadanos.

Esperemos que, al menos, esta sentencia sirva para que el Congreso acabe de revisar y apruebe de una vez por todas la nueva ley de crédito hipotecario, la cualdebería haberse publicado ya hace más de dos años.

La seguridad jurídica de nuestro sistema judicial: Un paseo por la jurisprudencia en el sector bancario

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Desde el año 2006 y, especialmente, durante los años 2007, 2008 y 2009 -en los que se detecta un mayor número de abusos por parte de las entidades financieras- la mayor parte de entidades bancarias de nuestro país se dedicaron a comercializar productos tales como Contratos de Permuta Financiera de Tipos de Interés – más conocidos por la denominación inglesa de “SWAP”- Participaciones Preferentes y Créditos con Garantía Hipotecaria con opción multidivisa o con cláusulas suelo y techo.

El hecho de constatar que efectivamente la comercialización de estos productos es legal, debe puntualizarse la manera en que se comercializa, lo que podría propiciar una nulidad radical. Y esto es precisamente lo que ha sucedido en nuestro país.

Como he antedicho, fue a raíz de la incipiente crisis financiera que, empezaron a bajar los tipos de interés, a la par que los usuarios buscaban rentabilidades superiores al 0,5-1% que ofrecían los tipos fijos de las entidades financieras.

Los bancos vieron aquí la oportunidad perfecta para poder auto capitalizarse, a través de la venta a minoristas sin experiencia, de productos con riesgo de pérdida de inversión total o parcial.

Los hechos son los siguientes: la comercialización masiva de los productos e instrumentos financieros referidos de un modo indiscriminado, arbitrario y fraudulento, habiendo las entidades bancarias –en términos generales- vulnerado sus deberes legales de información y de análisis del perfil del cliente, vulneraciones que constituyen en última instancia un claro incumplimiento de disposiciones de Derecho de la Unión Europea.

En relación a lo anterior, se puede afirmar que las entidades bancarias en España, desde finales del año 2006, han comercializado productos financieros complejos y de alto riesgo entre clientes minoristas, conservadores y con aversión al riesgo, habiendo obviado proporcionarles la información a la que legalmente estaban obligadas -vulnerando así su derecho a ser adecuadamente informados- y no habiéndoles efectuado un adecuado análisis de su perfil bancario, inversor y de riesgo, a fin de recomendarles aquellos productos más adecuados e idóneos para ellos.

Los productos bancarios comercializados y que han sido objeto de nulidad por múltiples resoluciones judiciales son los siguientes:

Préstamos hipotecarios con opción multidivisa

La multidivisa ha sido otro de los productos “estrella” mal comercializados. Se vendía como si de un producto ventajoso se tratara: se referencia el préstamo hipotecario a una divisa y tipo de interés extranjero, y así la mensualidad sería mas barata.

No obstante, jamás se informaba de qué sucedía si el tipo de cambio evolucionaba de forma no favorable al consumidor: no solamente se incrementaba la mensualidad, sino que además el contravalor de la deuda pendiente podía verse aumentada.

Esta indebida comercialización hizo que tanto el Tribunal Europeo como luego el Tribunal Supremo español adoptara el argumento de entender que la cláusula multidivisa podía declararse nula en caso de que fuera abusiva.

Es más, la propia Comisión Europea publicó la Directiva 2014/17, de 4 de febrero de 2014, en la que se “prohíbe” la comercialización a minoristas de multidivisa siempre que sea una divisa distinta a la que se perciben los ingresos o se tienen activos. Ahora solo hace falta que España adopte y transpone esta directiva, asunto también distinto y que ya hemos tratado en varias ocasiones

Contratos de Permuta Financiera de tipos de interés o swaps

Los swaps se vendieron como si de un seguro se tratara. Pero no era así, o bien sí debemos entenderlo como un seguro, pero un seguro de la entidad financiera relativo a que recibiría una cantidad económica de forma periódica, derivada de la inminente bajada de tipos Euribor a partir del año 2009.

En general, en ningún caso se informaba a los clientes – ya fueran particulares o empresas- de la verdadera naturaleza, características, funcionamiento y riesgos inherentes al SWAP, ignorando los suscriptores del mismo que se trataba de un producto financiero complejo, especulativo y de riesgo, el cual les podía comportar el pago de elevadas liquidaciones negativas como consecuencia de una determinada evolución del tipo de interés de referencia – la bajada del Euribor.

El Tribunal Supremo español se ha encargado de dejar claro que el ofrecimiento de las permutas financieras, así como su comercialización con un déficit de información claro, y omisiones de los deberes de la Ley del Mercado de Valores, condenando a las entidades financieras a restituir las cantidades, como si el contrato jamás hubiera existido.

Contratos de Participaciones Preferentes y Obligación subordinada

El caso de la comercialización de las Participaciones Preferentes y la obligación subordinada– tal como se constata en numerosas Sentencias- es de índole diversa, siendo que, en la mayoría de los casos, éstas se comercializaron entre particulares y como si de un simple depósito a plazo fijo se tratara. En algunos supuestos, la entidad bancaria hacía creer a su cliente de “toda la vida” que las Participaciones Preferentes eran un depósito a plazo fijo, incluso evitando referirse a las mismas empleando el término “participaciones preferentes”. En otros, ante la solicitud del cliente de un depósito a plazo fijo para dar cierta rentabilidad a su dinero, la entidad bancaria le recomendaba la suscripción de Participaciones Preferentes, haciéndole creer que se trataba de un producto similar al plazo fijo, pero con una mayor rentabilidad, que no comportaba ningún tipo de riesgo, y que le permitiría poder disponer de su dinero cuando así lo quisiera.

Contratos de préstamo o créditos hipotecarios con cláusula limitativa de interés

En cuarto lugar, procede hacer referencia a las Cláusulas Suelo-techo incorporadas por las entidades bancarias -en un elevado número de casos- en Escrituras de Préstamo con Garantía Hipotecaria. Dichas cláusulas han sido declaradas abusivas y, por ende, nulas, en centenares de Sentencias al no haber sido negociadas las mismas individualmente, suponer un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes y determinar la falta de reciprocidad en el Contrato. Asimismo, indicar que en la mayoría de los casos dichas cláusulas fueron impuestas por las entidades bancarias a sus clientes, sin haber informado a éstos últimos acerca de la naturaleza de las mismas y, en especial, de las implicaciones y consecuencias económicas que tal cláusula podía tener para ellos. En muchos casos, los afectados por este tipo de cláusulas han sido conscientes de que su hipoteca contenía una Cláusula suelo-techo, al no haber disminuido la cuota hipotecaria, pese a la caída en picado del Euribor desde enero de 2009. La problemática está resultando todavía más grotesca a día de hoy tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 en el que resuelve que la limitación en la retroactividad establecida por el Tribunal Supremo Español crea un patente desequilibrio entre las partes y ello es contrario a la normativa de la Unión Europea.

Comisiones y vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado y las comisiones son dos clausulas, habitualmente abusivas dependiendo del caso, que está encima de las mesas de muchos de nuestros tribunales. Es uno de los temas más recientes.

Respecto el vencimiento anticipado, estamos a la espera de la inminente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, para saber o poder lograr una interpretación más detallada al derecho europeo, a pesar de que ya muchos tribunales tienen el criterio de aceptar que si se ejecuta dicha clausula en menos de 3 impagos, la clausula de vencimiento anticipada es nula.

En relación a las comisiones, a pesar de que hay menos sentencias, hay que tener en cuenta que serán objeto de nulidad mediante sentencia judicial siempre que se demuestre que el cobro de la comisión no responde a ninguna gestión realizada por la entidad financiera (lo que suele suceder cuando el banco cobra tanto la comisión por descubierto, como también el interés por descubierto).

Gastos hipotecarios. El AJD

Los gastos hipotecarios es otro tema que hoy en día, a pesar de que tenemos muchas sentencias de primera instancia, nos hace falta que el Tribunal Supremo emita un veredicto claro y ajustado a derecho.

No obstante, muchos tribunales de primera instancia y algunas Audiencias Provinciales ya han dictado fallos a favor de declarar que son las entidades financieras quien deben abonar y hacerse cargo de los gastos relativos al Notario, registro y tasación.

Distinto es el impuesto denominado AJD. Sobre ello, estamos a la espera de que el próximo 5 de noviembre se emita la interpretación final del Tribunal Supremo, el cual ya emitió sentencia dictaminando.

Pero recordemos que quien crea la verdadera jurisprudencia es el Tribunal Supremo, y, por tanto, deberemos confiar en su criterio.

Pues bien, de todas las situaciones y productos expuestos anteriormente se hacen eco cientos de resoluciones judiciales dictadas en todo el Estado Español, las cuales declaran las cláusulas suelo-techo abusivas y -por ende- nulas, así como la nulidad de las cláusulas de opción multidivisa incorporadas en Escrituras de préstamos con garantía hipotecaria y de las contrataciones que instrumentan Permutas Financieras y Participaciones Preferentes – entre otros productos financieros- celebradas entre el particular –persona física o jurídica- y la entidad bancaria por haber mediado error en la prestación del consentimiento prestado a la contratación del producto financiero, o por ser abusivas.

Las referidas resoluciones centran sus argumentos en afirmar que:

  • Que los productos financieros consistentes en Permutas Financieras, Participaciones Preferentes y Opción Multidivisa son productos complejos y de alto riesgo.
  • Que, en un elevado número de casos, la entidad financiera que comercializó el producto vulneró su deber legal de información, al no haber proporcionado al Cliente información clara, suficiente y veraz acerca del mismo.
  • Que la entidad financiera no cumplió su deber legal de analizar el perfil bancario, inversor y de riesgo del cliente, habiendo obviado – en muchos supuestos- la misma realización del preceptivo Test de conveniencia e idoneidad – más conocido como Test MiFID-, así como su obligación de clasificar al cliente en una de las tres categorías previstas por la Directiva MiFID.

Que las Cláusulas Suelo-techo constituyen una condición general de la contratación, siendo susceptibles de ser consideradas abusivas y, por ende, nulas, al  no haber sido negociadas individualmente, ser perjudiciales para el consumidor y causar un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del Contrato, determinando así la falta de reciprocidad en el Contrato.

Muchas ejecuciones hipotecarias probablemente serán anuladas

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De momento se trata tan sólo de la resolución del Abogado General no de la sentencia del tribunal de Justicia de la Unión Europea. Sin embargo, Luxemburgo se ha manifestado en reiteradas ocasiones en el sentido de que si un juez observa abusividad en una cláusula lo que debe de hacer es anularla no reescribirla

Por lo tanto, es bastante probable que la tesis del Abogado General se mantenga en el sentido de que Luxemburgo resuelva que aquellas cláusulas que establezcan un vencimiento anticipado en el caso del impago de una cuota deberán de desaparecer sin ser sustituidas por las actuales 3 cuotas contempladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil o los porcentajes de impago que se negocian en la trasposición de la directiva hipotecaria. Sencillamente, “se tendrán por no puestas”, dice la directiva 13/93 de Defensa del Consumidor.

Por lo tanto, todos los procedimientos de ejecución hipotecaria basados en estas cláusulas abusivas decaerían inmediatamente. Si Luxemburgo asume la tesis del Abogado General -lo que es muy probable- muchas ejecuciones hipotecarias serán anuladas. Y no sólo eso, sino que los afectados tendrán derecho a reclamar indemnizaciones siguiendo la ‘doctrina Francovich’ de Luxemburgo.

Tras la prejudicial presentada por el Supremo en febrero de 2017 muchos juzgados decidieron dejar en suspenso sus procedimientos de ejecución hipotecaria siguiendo el principio de prudencia.

Tras la resolución del Abogado General este ejercicio de prudencia se hace más necesario si cabe, por lo que llamamos a todos los juzgados a no tomar medidas irreversibles que probablemente serán consideran por Luxemburgo como contrarias al derecho europeo.

Si el IRPH se colocó sin transparencia, es nulo

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La Comisión Europea emite un informe que servirá de base al Abogado General sobre el cuál resolverá el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Por lo tanto, estamos en una fase preliminar del proceso.

Lo que la Comisión sugiere es que la cláusula IRPH sea declarada nula porque no se informó de la manera en que se configura el índice, su evolución pasada, su posible evolución futura y la comparación con otros índices de referencia. Esa falta de transparencia iría contra el art 4.2 y 5 de la Directiva 93/13 de derechos del consumidor. También iría contra el art. 7.1 de la directiva 2005/29/CE ya que la información engañosa o insuficiente llevó al cliente a tomar una decisión que no hubiera tomado de contar con toda la información necesaria, suficiente y entregada a tiempo.

La Comisión también sugiere que la cláusula sea anulada si el contrato puede subsistir sin ella y en caso contrario que se anule el contrato salvo que produzca perjuicio para el consumidor. En tal caso, se deberá de otorgar un plazo para pactar un índice sustitutivo, respetando el principio de transparencia y con plena restitución de las cantidades indebidamente pagadas.

De confirmar Luxemburgo este criterio, supondría un nuevo varapalo europeo a nuestro Tribunal Supremo que en noviembre de 2017 resolvió que el IRPH era un índice perfectamente legal supervisado por el Banco de España y que un consumidor “atento y perspicaz” habría detectado sus efectos. Dicho fallo contó con dos votos particulares: el de los magistrados Javier Orduña y Francisco Javier Arroyo.

Sin embargo, creo que lo más probable es que Luxemburgo no anule el IRPH ‘per se’, sino en aquellos casos en los que la cláusula fuera colocada sin la debida transparencia. Es decir, sin explicar la conformación del índice, su evolución pasada, su posible evolución futura y la comparación con otros índices existentes en el mercado. Si se colocó sin la debida transparencia, será nulo. Será el juez nacional -por tanto- quien deberá determinar si en cada caso concreto hubo transparencia o no.

En caso de considerar la colocación no transparente, la cláusula se considerará abusiva y por lo tanto se dará por no puesta. ¿Y qué pasa después? Es verdad que Luxemburgo ha defendido en multitud de ocasiones que si un juez detecta abusividad en una cláusula debe anularla, pero no reescribirla. Sin embargo, en este caso, la desaparición de la cláusula provocaría la desaparición del contrato provocando un daño mayor al consumidor.

Así que probablemente opte por seguir el criterio de la Comisión de otorgar un plazo para que -de forma transparente- las partes puedan pactar un nuevo índice, restituyendo las cantidades indebidamente impagadas.

De cumplirse estos pronósticos, se abre la oportunidad de reclamar a nivel nacional casi un millón de hipotecas referenciadas al IRPH con un sobrecoste respecto a las referenciadas al Euribor de unos 20.000€ por hipoteca. Es decir, la contingencia para la banca podría ascender a cerca de 20.000 millones de euros en caso de que el 100% de los afectados recurrieran y en el 100% de los casos se reconociera la falta de transparencia.

De momento hay 20.000 procesos pendientes de la resolución de Luxemburgo que tardará en llegar al menos un año. Pero el informe de la Comisión ofrece esperanza a miles de afectados, entre ellos, los hipotecados de las VPOs. ¿A qué esperan los gobiernos para corregir de oficio su falta de transparencia?

El futuro de la cláusula de vencimiento anticipado

El-futuro-de-la-cláusula-de-vencimiento-anticipado-Juan-Ignacio-Navas-Abogado-experto-en-Derecho-Bancario

El debate de considerar la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva cuando ha sido impuesta por la entidad financiera, no ha sido negociada entre las partes, y además crea un desequilibrio entre las mismas, es algo que estaba más que superado

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado y como me afecta?

Según la cláusula de vencimiento anticipado, la cual está incluida en casi todos los préstamos hipotecarios, la entidad financiera puede presentar una demanda de ejecución, y con ello, declarar vencido el préstamo.

Traducido a un caso práctico: un matrimonio joven que suscriba un préstamo de 200.000 euros para adquirir una vivienda, a amortizar en 30 años, si dejaran de pagar, al cabo de 7 años, por la circunstancia que sea, dos o tres cuotas, en virtud de la referida cláusula, podría la entidad financiera declarar vencido el préstamo, pedir la deuda total, y seguramente ejecutarle mediante demanda. El matrimonio, si no pudo pagar en su momento un par o tres de cuotas, menos aún podrá hacer frente a la totalidad de la deuda, lo que se traduciría, irremediablemente, a que finalmente les acabarían expulsando de su vivienda.

Las conclusiones del Abogado General ante la inminente sentencia del vencimiento anticipado, por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Estamos a la espera de que, en los próximos días, se publique la tan esperada sentencia en la que el Tribunal de Justicia dará, esperemos, una interpretación más restrictiva a la que ya teníamos en los mismos antecedentes de la jurisprudencia europea.

Y es que la Unión Europea ya es había pronunciado sobre esta cláusula, advirtiendo de que hay que establecer criterios razonables para que la misma se pueda aplicar, siempre que tratemos de un tema tan sensible como son los consumidores, y el derecho a la vivienda.

Lo que debe valorarse, por tanto, es el carácter esencial del marco de la relación contractual, así como la valoración de si constituye un incumplimiento tal grave como para que la entidad pueda presentar una demanda de ejecución hipotecaria y hasta llegar a quitarle la vivienda a un consumidor.

Trayendo a colación los criterios del Abogado general en sus conclusiones publicadas el pasado 13 de septiembre de este 2018, y en la que recuerda y usa como base de su argumentación la sentencia en el caso Mohamed Aziz, considera que el Tribunal de Justicia debe examinar unos parámetros concretos, teniendo en cuenta el incumplimiento por parte del consumidor, la gravedad de la misma, y las condiciones que el mismo derecho interno tiene para proteger esta facultad.

Así, la conclusión del Abogado General, para el caso pendiente de Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es considerar, amparándose a la jurisprudencia del Tribunal europeo, que una cláusula abusiva declarada nula se considera que nunca ha existido y no ha producido efectos. Es decir, en el caso de las ejecuciones hipotecarias, en caso de que el juzgador nacional falle a favor de la abusividad de la clausula de vencimiento anticipado, se deberá archivar la ejecución, y no podrá volver a empezar.

Y las conclusiones van más allá, pues también entiende que la aplicación del apartado 2 del art. 693 de la LEC tampoco puede darse, pues tal como concluye el mismo Abogado General europeo, los jueces y tribunales no tienen la potestad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, pues de otro modo se podría contribuir a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores.

Incumplimiento de España en la transposición de la Directiva en mercado hipotecario

Incumplimiento-de-España-en-la-transposición-de-la-Directiva-en-mercado-hipotecario-Juan-Ignacio-Navas-Abogado-especialista-en-Derecho-Bancario-y-Derecho-de-la-Unión-Europea

Mediante el presente artículo me gustaría tratar la problemática que trae consigo un proyecto de ley, que no se encuentra aún vigente, y que pasa por alto la Directiva 2014/17 de los contratos de créditos con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Pero, ¿qué es una Directiva? ¿Qué significa transponer una Directiva y que implicaciones tiene no cumplir con ello? ¿Qué cambios y qué garantías ofrece la Directiva 2014/17 a los consumidores?

¿Qué es una Directiva de la Unión Europea?

Por Directiva entendemos por una clase de disposición normativa del Derecho Comunitario que sujeta a los Estados miembros de la Unión Europea, en la consecución de resultados y objetivos determinados en una fecha o periodo determinados, quedando a los órganos competentes de cada Estado miembro la elección de los medios y formas para cumplir con dichos objetivos.

¿Qué significa transponer una Directiva y que implicaciones tiene no cumplir con ello?

La transposición es el mecanismo de despliegue y aplicación por los órganos nacionales de normas, para lo que se requiere, con carácter general, de un complemento normativo para implementar esos objetivos marcados por la Directiva, y que consecuentemente pasan a ser parte del Derecho interno o nacional del Estado.

El incumplimiento de ese deber de transposición tiene como consecuencia que el Estado incurra en responsabilidad ante las autoridades, en este caso, la Comisión y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ante tales incumplimientos, estos organismos se reservan el derecho de imponer medidas coercitivas cuando esa Directiva enunciara derechos de los particulares frente a la administración pública.

Análisis de la Directiva 2014/17/UE

Respecto a la Directiva 2014/17, su objetivo es la de reforzar los derechos de los consumidores frente a las entidades bancarias, por un lado, en la transparencia en la contratación hipotecaria, y por otro lado, en la información precontractual que debe prestarse al cliente.

En concreto, la Directiva europea regula los derechos que asisten a los consumidores a la hora de suscribir un préstamo hipotecario:

Antes de comprar una vivienda, la entidad bancaria debe proporcionar Información precontractual, quedando obligada a entregar un folleto informativo estándar europeo denominado “FEIN”. El consumidor deberá contar con un periodo de reflexión de siete (7) días antes de firmar el préstamo hipotecario. La normativa prohíbe a los bancos una práctica habitual, que es la de vender productos vinculados a la hipoteca, como era una seguro de vida. Además, la normativa prevé la concesión de préstamos responsables, estudiando previamente la solvencia financiera del consumidor, estableciendo normas de tasación fiables y competencias exigidas al personal al servicio de las entidades financieras.

Después de adquirir el consumidor la vivienda, éste tendrá derecho de reembolso anticipado, lo que le supone flexibilidad en el pago. Mediante la Directiva, también se insta a las entidades de crédito a ofrecer alternativas a la ejecución hipotecaria, y otros beneficios más a los consumidores.

Consecuencias del incumplimiento

Pues bien, el plazo para transponer esta Directiva, finalizó el pasado 23 de marzo de 2016, sin que a fecha de hoy se haya hecho ningún avance desde que desde el Parlamento se empezara a mover el denominado Proyecto Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Dada la pasividad del Estado español de adaptar su normativa interna a esta nueva Directiva, la Comisión decidió abrir un expediente sancionador a España el 28 de abril de 2017, pues pese que se habían elaborado modificaciones legislativas, lo cierto es que no era suficiente.

Fue el 17 de noviembre de 2017 que la Comisión emitió un dictamen motivado contra España para adaptar su legislación en el plazo de dos meses. De no adaptar la legislación en ese plazo, la Comisión advirtió que el expediente podría llegar ante el Tribunal de Justicia de la unión Europea, lo que podría suponer una condena al Estado español con el pago de una multa coercitiva.

Pues bien, a fecha de hoy, seguimos sin adaptar la legislación española conforme a la Directiva, sólo queda esperar, que el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario deje de ser un Proyecto y pase a ser una Ley que proteja a los consumidores frente a los abusos que las entidades bancarias vienen ejerciendo durante estos años.

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